ストーブ、コンロ、食器、家具、本……。

普通なら「処分費用がかかる」と思うところですが、僕はせどりの経験があったので、こう考えました。

「これ、売れるんじゃないか？」

結果的に、メルカリとジモティで約1万5千円、エアコン・室外機の買取で約2万円。

合計約3万5千円を回収しました。

しかもそれだけじゃなく、ジモティがきっかけで先輩大家さんとの出会いまであった。

この記事では、残地物の処分方法と、そこから生まれた人脈の話をすべて書きます。

前の住人は多趣味な人だった

家の中に残っていたものを整理すると、こんな感じでした。

• ストーブ、石油ファンヒーター
• ガスコンロ
• コンパクト冷蔵庫
• 食器・ガラス類
• 家具
• 釣り具一式
• 油絵（前の住人の趣味）
• 版画道具一式（これも趣味）
• マキタの芝生バリカン（倉庫から発掘）
• 花器
• 本（図説シリーズ全12巻など）
• アンティークの上皿天秤
• エアコン・室外機 2台ずつ

油絵に版画に釣り……前の住人はかなり多趣味な方だったようです。

正直、最初に見たときは「これ全部片づけるのか……」とため息が出ました。

でも、よく見ると状態の良いものがけっこうある。

ここからが、せどり経験の出番です。

せどり経験＋ChatGPTで仕分けた

僕は以前、せどり（転売）をやっていた時期があります。

そのときの目利きが、まさかボロ戸建て投資で役に立つとは思いませんでした。

仕分けの基準

ざっくりこう分けました。

• メルカリ行き → 見た目がきれいで、需要がありそうなもの
• ジモティ行き → 大きくて送れないもの、無料で引き取ってほしいもの
• 処分 → 売れそうにないもの

迷ったものはChatGPTにも相談しました。

「この商品はメルカリとジモティ、どっちで出品すべき？」

物の特徴を伝えると、相場感や需要の有無を教えてくれるので、判断がラクになります。

一番高く売れたのは「日本の町並み」全12巻

メルカリでの最高額は、前の住人が持っていた「図説 日本の町並み」全12巻セット。

7,980円で売れました。

売上全体の約3割がこの1点です。

せどり経験がなかったら、「古い本だし捨てるか」で終わっていたかもしれません。

残地物は「ゴミ」ではなく「在庫」。 この視点があるかどうかで、数千円〜数万円の差が出ます。

売上の内訳

メルカリとジモティの売上をまとめるとこうなりました。

さらに、エアコンと室外機（2台ずつ）を自分で取り外して買取業者に持ち込みました。

合計の回収額は約35,000円。

残地物の処分で3万5千円のプラス。普通は処分費用がかかるところを、逆にお金が入ってきました。

ジモティで先輩大家さんに出会った

この残地物処分には、お金以上の収穫がありました。

ジモティでストーブや石油ファンヒーター、アンティークの上皿天秤などの金属類を出品したところ、引き取りに来てくれた方がいました。

話してみると、その方も不動産賃貸業をやっている先輩大家さん。しかもエアコンの取り付け・取り外しの業者もやっているとのこと。

話が盛り上がって、僕がこう相談しました。

「エアコンを自分で外したいんですけど、ポンプダウンが初めてで怖くて……」

するとその方、「じゃあ後日やってあげるよ」と。

実際に後日来てくれて、エアコンの取り外しを手伝ってもらえました。

さらにLINEを交換して、それ以降不動産のことを相談できる先輩大家さんになってくれたんです。

不用品を処分しただけなのに、お金も回収できて、人脈まで広がった。

ジモティ、あなどれません。

売れ残りの処分方法

全部が売れるわけではありません。売れ残ったものはこう処分しました。

清掃工場への直接持ち込みは、費用はそんなにかかりません。

ポイントは分別して持ち込むこと。可燃物と不燃物で持ち込み先が違うので、事前に自治体のルールを確認しておくとスムーズです。

DIYしながらコツコツ片づけた

残地物の処分にかかった期間は約1ヶ月半です。

DIYリノベと並行して、空き時間にメルカリやジモティに出品し、引き取りや発送をこなしていました。

まとめて一気に片づけようとすると大変ですが、DIYの合間にコツコツやれば無理なく終わります。

残地物処分で学んだこと

残地物は「ゴミ」ではなく「在庫」

せどり経験がある人なら、残地物を見る目が変わるはずです。

状態が良いものは売れる。売れないものも、分別して正しく処分すれば費用は最小限で済みます。

ChatGPTは仕分けにも使える

「これはメルカリとジモティどっちで出すべき？」と聞くだけで、判断の助けになります。

2棟目の指値交渉でもChatGPTを使いましたが、残地物の仕分けでも活躍しました。

不用品処分から人脈が生まれることもある

ジモティで出会った先輩大家さんとは、今でもLINEで相談に乗ってもらっています。

ボロ戸建て投資は、思わぬところで人との繋がりが生まれる。

物件を買うだけじゃなく、人と出会うことで投資の幅が広がっていくんだと実感しました。

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次回予告

次回は2棟目のDIYリノベ編に戻ります。

キッチン、トイレ、お風呂……築44年の4DKをどう生まれ変わらせたか。

1棟目の経験を活かしつつ、新しい失敗もたくさんしました。

お楽しみに。

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• ボロ戸建て投資にかかるリアルな費用を知りたい人
• DIYリノベでどこまでコストを下げられるか知りたい人
• 利回り20%超えの物件がどうやって作れるのか知りたい人

ここまで4記事にわたって、1棟目のボロ戸建てのDIYリノベを書いてきました。

• 漆喰塗り（材料費3.4万円）
• お風呂リノベ（材料費5.9万円）
• 和室リノベ（材料費8.7万円）

「で、結局トータルいくらかかったの？」

「ちゃんと利益出てるの？」

今回はそこを全部公開します。

物件の基本情報

業者に頼んだ部分

DIYと業者の使い分けの考え方

修繕費の合計は約102万円。

そのうち駐車場関連だけで約62万円。全体の6割です。

ここは地元で贔屓にしている信頼できる水道業者さんの紹介で依頼しました。

「なぜDIYしなかったのか？」

駐車場は客付けにモロに関わるからです。

田舎の賃貸で駐車場がないのは致命的。ここはケチらず業者に任せました。

逆に、室内のリノベはほぼ全部DIY。壁も床もお風呂も自分の手でやりました。

「コストをかけるべきところにかけて、自分でできるところは自分でやる」

この判断が、利回り20%超えを実現できた最大の理由だと思っています。

ちなみにエアコンは、設置は楽天で本体＋工事を一括で注文。取り外しはYouTubeを繰り返し見て、ポンプダウンから取り外しまで自分でやりました。やれば案外できます。

収支シミュレーション

年間の収支

※管理は自主管理（管理手数料0円）
※火災保険は5年契約

利回り

実質利回り20%超え。

ボロ戸建て投資の目安は「実質利回り15%以上を目指せ」と言われますが、DIYでコストを抑えたことで20%を超えることができました。

投資回収シミュレーション

約5〜6年で取得価格（361万円）を回収。

回収後はほぼ丸々利益になります。

この物件で学んだこと

数字で見るDIYの効果

初期修繕費 約102万円のうち、DIYでやった部分は約40万円。

もしこれを全部業者に頼んでいたら、おそらく200〜300万円はかかっていたでしょう。

つまりDIYで100〜200万円のコスト削減。

この差が、利回り20%という数字につながっています。

タイムラインを振り返って

購入から客付けまで約8ヶ月。

DIY期間は実質3〜4ヶ月。仕事をしながらの作業なので、毎日ではなく週末中心でこのペースです。

まとめ

200万円で買った物件に、約160万円の諸費用と修繕費をかけて、合計361万円。

月62,000円で貸し出して、実質利回り20.65%。

約5〜6年で全額回収。

この数字が「ボロ戸建てDIY投資」のリアルです。

正直、楽ではなかったです。漆喰を2週間塗り続けたり、お風呂で脚立から落ちたり、蛇口が届かなかったり。

でも、自分の手でコストを抑えた分が、そのまま利回りに乗ってくる。

「自分の労働を投資に変えられる」

これが、資金の少ない初心者にとってボロ戸建てDIY投資が最強だと思う理由です。

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次回予告

次回からは2棟目の物件の話を書いていきます。

お楽しみに。

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• うつ病や適応障害で休職中、何か新しいことを始めたい人
• ボロ戸建て投資に興味があるけど一歩が踏み出せない人
• 不動産投資を始めた人のリアルな体験談を読みたい人

はじめまして。「うつからはじめるボロ戸建てDIY」を運営する小林と申します。

山口県の人口3万人の田舎町で、ボロ戸建てを自分の手でDIYリノベして賃貸に出す「大家業」をやっています。

現在3棟を運営中。

でもほんの1年前まで、僕はうつ病と適応障害で休職中の会社員でした。

この記事では、そんな僕がどうやってボロ戸建て投資に出会い、大家デビューできたのかを書いていきます。

すべてのきっかけは1通のメッセージ

うつ病と適応障害で休業中のある日。

オンラインで知り合った不動産投資家の方から、こんなメッセージが届きました。

「知り合いではないけど信頼できる方がXでDIY会を募集してるので、興味ありましたら参加してみてはいかがでしょうか」

正直、その時の僕は人と会うことすらしんどい状態でした。

でも、なぜか「これを逃したら終わる」という気持ちが湧いてきたんです。

参加したいという文章を打っては消して、送信ボタンを押そうとしてはスマホを置いて。

何度も何度も繰り返して。

最後は「ええい！」と送ったダイレクトメッセージ。

すぐに「ぜひ来てください」と返信がありました。

車で3時間、たどり着いたのは想像以上のボロ平屋

DIY会の当日。車で3時間かけてたどり着いたのは、かなりの斜面に建つボロボロの平屋でした。

家までの道はかなり急で狭い。運転に自信がない人は車では絶対に来れないレベル。

心の中では「え、これを自力で直すの？直したとして借り手いるの？」と思いました。

大家くん

マジか…ここを直すの！？

言いませんでしたけど。

「この人は大丈夫だ」という直感

時間より早く着いた僕を迎えてくれた主催者の方。

見た目は芸術家っぽくてちょっと怖そう。

ところがどっこい、話してみると柔らかい話し方で、すぐに「あぁ、この人は大丈夫だ」と直感でわかりました。

実はとあるオンラインコミュニティで「不動産業界の人は悪い人かめっちゃ悪い人の2択」と聞いていたので、かなり警戒していたんです。

結果的にこの直感は大正解でした。

2ヶ月で4〜5回通って学んだこと

その会だけでなく、邪魔にならない程度に手伝わせてもらえる日は積極的に通いました。

2ヶ月で4〜5回。

行くたびに疑問が湧いてくるので、スマホにメモして次に会ったときに聞く。その繰り返し。

1回につき20〜30個の質問。怒涛の質問ラッシュにもまっっっったく嫌な顔せず答えていただきました。

ボロ戸建て個人投資家ならではの修繕方法、買付けのコツ、リスクの考え方。

本やYouTubeでは絶対に学べない、成功者から直接聞くリアルな知識。

これが一番の学びになりました。

マインドロックが外れた一言

別の先輩投資家から「不動産に関する本を最低30冊は読んだほうがいい」とアドバイスを受け、コツコツ読んではいました。

でも、知識は増えても1歩が踏み出せない。

そんな僕の背中を押してくれたのが、主催者の方のこの一言でした。

「固定資産税を払うだけの放置されたボロ家を、自分の手で修繕して、住んでくれる人がいたら最高じゃない？」

この言葉で、僕の中のマインドロックが外れました。

「怖い」「失敗したらどうしよう」という気持ちが、「やってみたい」に変わった瞬間でした。

大家くん

やってみたい…！

9ヶ月で大家デビュー

そこから戸建てを2棟買付け。

自分の手でDIYリノベをして、9ヶ月後には入居者がつき、大家デビューすることができました。

うつ病で布団から出られなかった僕が、です。

大家くん

ここまで来れた

ボロ戸

よろしくね！

これからこのブログで書いていくこと

このブログでは、こんなことを発信していきます。

• ボロ戸建ての購入から客付けまでのリアルな記録
• DIYリノベの手順と失敗談（初心者目線で）
• かかった費用をすべて公開
• 田舎の大家業のリアル
• うつ病とDIYの意外な相性の良さ

完璧な投資家の成功ストーリーではありません。

うつ病を抱えながら、田舎で、少ない資金で、手探りで始めた泥臭い記録です。

同じように一歩踏み出せずにいる人の背中を、少しでも押せたらうれしいです。

次回は「1棟目の物件購入編」。450万円で売りに出ていた物件を、交渉して200万円で買付けた話を書きます。

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