1棟目のボロ戸建てを買って、DIYリノベして、入居者がついて。
ようやく大家としてのスタートラインに立てた僕ですが、実はその裏で2棟目の購入が進んでいました。
今回の物件は山口県長門市。
売り出し価格200万円の4DKを、70万円で買付けました。
130万円の値下げ。値引き率でいえば65%。
この記事では、なぜ1棟目のDIYが始まる前に2棟目を買ったのか、そしてどうやって70万円まで交渉したのかをすべて書きます。
1棟目の引き渡し待ちで、手が空いた
2棟目を探し始めた理由は、シンプルに時間ができたからです。
1棟目のボロ戸建ては購入が決まっていたものの、引き渡しまでに時間がかかっていました。
売主さんは遠方に住む相続人の方で、「引き渡す前に最後に一度、物件を見に行きたい」とのこと。
その気持ちは十分わかります。
でも、そうなるとDIYに着手できるのはまだ先。
せっかくやる気に満ちているのに、ただ待っているのはもったいない。
「話が早く進む物件があれば、先に買ってしまおう」
そう思って、物件探しを再開しました。
見つけたのは築44年の4DK
見つけたのは、山口県のとある田舎町にある木造2階建ての4DKです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 山口県のさらに田舎町 |
| 構造 | 木造2階建て |
| 間取り | 4DK |
| 築年 | 1980年（築44年） |
| 土地面積 | 160.53㎡（48.56坪） |
| 延床面積 | 119.82㎡（36.24坪） |
| 売り出し価格 | 200万円 |
| 現況 | 空家 |
立地は悪くない。
駅まで徒歩13分。スーパーやコンビニも徒歩圏内。
築44年とは思えないくらい状態が良く、自力で修繕できる範囲だと判断しました。
仲介さんは「知り合い」だった
この物件を扱っていた不動産会社の仲介さんとは、別件でたまたま知り合っていました。
これが今回の交渉で大きかった。
初対面の仲介さんに「200万の物件を70万で買いたい」と言ったら、普通は門前払いです。
でも、すでに顔を知っている相手なら話は別。
こちらの本気度も伝わりやすいし、相談もしやすい。
不動産投資は人間関係が武器になる。 1棟目のときはまだわからなかったけど、2棟目で実感しました。
売主さんの事情を把握する
仲介さんから、売主さんの事情を教えてもらいました。
- 相続で引き継いだ物件
- すでにマイホームを持っていて、活用する予定がない
- 特に奥さんが手放したがっている
1棟目のときと同じ「遠方の相続人」パターン。
しかも今回は「奥さんが手放したがっている」という具体的な情報まである。
ここに交渉の糸口がある、と感じました。
ChatGPTで指値の根拠を作った
ここからが1棟目とは違うアプローチです。
1棟目のときは、修繕費を自分なりに逆算して指値を出しました。
2棟目ではChatGPTに相談して、指値の根拠を整理しました。
やったことはシンプルです。
① 修繕費を「業者価格」で見積もる
ChatGPTに物件の状態を伝えて、業者に頼んだ場合の修繕費を聞きました。
- 床補修（複数部屋）：約20〜40万円
- 水回り（キッチン・トイレ等）：約30〜50万円
- 内装（クロス・床など）：約20〜30万円
合計：約100万円
ポイントはDIY価格ではなく、業者価格で見積もること。
これがそのまま指値の根拠になります。
② 総投資額から逆算する
想定家賃は月5〜6万円。
事業として成立させるには、総投資200万円以内が目安。
- 総投資目標：200万円
- 修繕費：100万円
- 残り：100万円（物件価格＋諸費用）
③ リスク分を引く
ここからさらに、
- 想定外の修繕リスク
- 利益確保のための余白
を考慮して一段下げる。
最終的な指値：70万円。
「安く買いたい」ではなく、「事業として成立する価格はいくらか」 から逆算した金額です。
仲介さんが奥さんにアタックしてくれた
指値の根拠をまとめたら、仲介さんに提示しました。
「修繕費がかなりかかるので、この価格でないと事業として成り立ちません」
感情ではなく、数字ベースで淡々と伝える。
仲介さんはこの根拠をもって、売主の奥さんにアタックしてくれました。
ご主人よりも奥さんのほうが手放したがっていることを仲介さんは知っていたから、そこを突いてくれたんです。
結果——70万円で通りました。
購入にかかった費用をすべて公開
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 物件価格 | 700,000円 |
| 固定資産税等精算金 | 15,234円 |
| 登記費用 | 210,800円 |
| 仲介手数料 | 330,000円 |
| 合計 | 1,256,034円 |
物件価格70万円に対して、諸費用が約56万円。
合計約126万円で2棟目のボロ戸建てオーナーになりました。
ちなみに1棟目は合計約239万円だったので、半額近いコストです。
1棟目と2棟目の購入を比較してみる
| 1棟目 | 2棟目 | |
|---|---|---|
| 売り出し価格 | 450万円 | 200万円 |
| 購入価格 | 200万円 | 70万円 |
| 値引き額 | 250万円 | 130万円 |
| 値引き率 | 56% | 65% |
| 購入総額（諸費用込み） | 約239万円 | 約126万円 |
| 交渉の武器 | 物件の状態＋売主事情 | 人間関係＋ChatGPT＋売主事情 |
2棟目で変わったのは、交渉の引き出しが増えたこと。
1棟目は手探りだったけど、2棟目は仲介さんとの関係性を活かし、ChatGPTで根拠を固め、売主の事情に合わせた提案ができた。
経験は確実に武器になります。
2棟目を買って感じたこと
指値の根拠は「ロジック」で作れる
ChatGPTに修繕費の見積もりを聞いて、逆算するだけ。
大事なのは「安く買いたい」ではなく「この価格でないと事業が成立しない」というロジック。
感覚ではなく数字で語れば、仲介さんも売主さんに説明しやすくなります。
本当の強みは「二重の利ざや」
指値の根拠は業者価格の修繕費で作る。
でも実際にはDIYでやるから、修繕費は業者価格よりずっと安くなる。
高い根拠で安く買い、安いコストで再生する。
これがボロ戸建てDIY投資の一番の強みです。
人間関係が最大の武器になる
仲介さんと顔見知りだったから、無茶な指値でも真剣に取り合ってもらえた。
売主の奥さんの気持ちにアタックするという作戦も、仲介さんとの信頼関係があったからこそ。
不動産投資は数字の世界に見えて、実は人と人のつながりで動いている。
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次回予告
次回からは2棟目のDIYリノベ編を書いていきます。
築44年の4DK。キッチン、トイレ、お風呂、床……やることは山ほどあります。
1棟目の経験を活かしつつ、新しい失敗もたくさんしました。
お楽しみに。
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