この記事はこんな人におすすめ
- ボロ戸建て投資にかかるリアルな費用を知りたい人
- DIYリノベでどこまでコストを下げられるか知りたい人
- 利回り20%超えの物件がどうやって作れるのか知りたい人
ここまで4記事にわたって、1棟目のボロ戸建てのDIYリノベを書いてきました。
- 漆喰塗り（材料費3.4万円）
- お風呂リノベ（材料費5.9万円）
- 和室リノベ（材料費8.7万円）
「で、結局トータルいくらかかったの？」
「ちゃんと利益出てるの？」
今回はそこを全部公開します。
物件の基本情報
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | さらに田舎の町 |
| 購入価格 | 200万円（売出450万円から指値） |
| 構造 | 木造平屋 |
| 購入時期 | 2025年7月 |
| DIY開始 | 2025年10月 |
| 客付け | 2026年3月 |
| 家賃 | 62,000円/月 |
購入の経緯は2記事目「450万円の物件を200万円で買付けた話」に詳しく書いています。
費用の全体像
まず結論から。
| 大分類 | 金額 |
|---|---|
| 物件価格 | 2,000,000円 |
| 購入諸費用 | 591,578円 |
| 初期修繕費（DIY＋業者） | 1,021,470円 |
| 取得価格 合計 | 3,613,048円 |
約361万円で取得して、月62,000円で貸し出し。
年間家賃は744,000円。
実質利回りは約20.65%。
つまり約5年で投資額を回収できる計算です。
購入諸費用の内訳
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売買仲介手数料 | 330,000円 |
| 所有権移転登記費用 | 142,900円 |
| 不動産取得税 | 102,800円 |
| 固定資産税清算金 | 14,878円 |
| 印紙代 | 1,000円 |
| 合計 | 591,578円 |
物件価格200万円に対して諸費用が約59万円。
「物件価格の3割くらいは諸費用がかかる」とよく言われますが、まさにその通りでした。
初期修繕費の内訳｜DIYと業者の使い分け
ここが一番伝えたい部分です。
DIYでやった部分
| 内容 | 費用 | 記事 |
|---|---|---|
| 漆喰材料＋道具 | 34,304円 | 3記事目 |
| お風呂リノベ（浴槽塗装・ダイノックシート・水栓等） | 59,133円 | 4記事目 |
| 琉球畳＋スタイロフォーム | 87,036円 | 5記事目 |
| キッチン | 43,120円 | |
| ウッドカーペット | 17,799円 | |
| 照明 | 13,506円 | |
| トイレCF | 3,493円 | |
| CF・壁紙追加 | 10,972円 | |
| コンセント・スイッチ | 7,998円 | |
| ポスト | 3,999円 | |
| 清掃道具・その他 | 数千円 |
業者に頼んだ部分
| 内容 | 費用 | 理由 |
|---|---|---|
| 駐車場コンクリート | 486,200円 | 客付けに直結するため |
| 駐車場増設改善 | 134,200円 | 同上 |
| エアコン（工事込み） | 78,800円 | 楽天で本体＋設置を一括注文 |
DIYと業者の使い分けの考え方
修繕費の合計は約102万円。
そのうち駐車場関連だけで約62万円。全体の6割です。
ここは地元で贔屓にしている信頼できる水道業者さんの紹介で依頼しました。
「なぜDIYしなかったのか？」
駐車場は客付けにモロに関わるからです。
田舎の賃貸で駐車場がないのは致命的。ここはケチらず業者に任せました。
逆に、室内のリノベはほぼ全部DIY。壁も床もお風呂も自分の手でやりました。
「コストをかけるべきところにかけて、自分でできるところは自分でやる」
この判断が、利回り20%超えを実現できた最大の理由だと思っています。
ちなみにエアコンは、設置は楽天で本体＋工事を一括で注文。取り外しはYouTubeを繰り返し見て、ポンプダウンから取り外しまで自分でやりました。やれば案外できます。
収支シミュレーション
年間の収支
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 年間家賃収入 | 744,000円 |
| 固定資産税 | -33,729円 |
| 火災保険（年額換算） | -35,000円 |
| 年間手残り | 約675,000円 |
※管理は自主管理（管理手数料0円）
※火災保険は5年契約
利回り
| 種類 | 利回り |
|---|---|
| 表面利回り（物件価格に対して） | 37.2% |
| 実質利回り（取得価格に対して） | 約20.65% |
実質利回り20%超え。
ボロ戸建て投資の目安は「実質利回り15%以上を目指せ」と言われますが、DIYでコストを抑えたことで20%を超えることができました。
投資回収シミュレーション
| 年数 | 累計家賃収入 | 累計支出 | 累計収支 |
|---|---|---|---|
| 1年目 | 744,000円 | 68,729円 | +675,271円 |
| 2年目 | 1,488,000円 | 137,458円 | +1,350,542円 |
| 3年目 | 2,232,000円 | 206,187円 | +2,025,813円 |
| 4年目 | 2,976,000円 | 274,916円 | +2,701,084円 |
| 5年目 | 3,720,000円 | 343,645円 | +3,376,355円 |
約5〜6年で取得価格（361万円）を回収。
回収後はほぼ丸々利益になります。
この物件で学んだこと
数字で見るDIYの効果
初期修繕費 約102万円のうち、DIYでやった部分は約40万円。
もしこれを全部業者に頼んでいたら、おそらく200〜300万円はかかっていたでしょう。
つまりDIYで100〜200万円のコスト削減。
この差が、利回り20%という数字につながっています。
タイムラインを振り返って
| 時期 | やったこと |
|---|---|
| 7月 | 物件購入 |
| 8〜9月 | 他の物件のDIY優先 |
| 10月 | DIY開始（漆喰塗り2週間） |
| 11月 | お風呂リノベ（1週間） |
| 12月 | 和室リノベ（2日）＋その他 |
| 1〜2月 | 仕上げ＋エアコン設置＋客付け活動 |
| 3月 | 入居者決定 |
購入から客付けまで約8ヶ月。
DIY期間は実質3〜4ヶ月。仕事をしながらの作業なので、毎日ではなく週末中心でこのペースです。
まとめ
200万円で買った物件に、約160万円の諸費用と修繕費をかけて、合計361万円。
月62,000円で貸し出して、実質利回り20.65%。
約5〜6年で全額回収。
この数字が「ボロ戸建てDIY投資」のリアルです。
正直、楽ではなかったです。漆喰を2週間塗り続けたり、お風呂で脚立から落ちたり、蛇口が届かなかったり。
でも、自分の手でコストを抑えた分が、そのまま利回りに乗ってくる。
「自分の労働を投資に変えられる」
これが、資金の少ない初心者にとってボロ戸建てDIY投資が最強だと思う理由です。
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次回予告
次回からは2棟目の物件の話を書いていきます。
お楽しみに。
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