この記事はこんな人におすすめ
- ボロ戸建て投資を始めたいけど、物件の探し方がわからない人
- 値下げ交渉ってどうやるの？と思っている人
- 1棟目の購入にかかるリアルな費用を知りたい人
僕が買った1棟目のボロ戸建ては、山口県のとある田舎町にある築古の平屋です。
売り出し価格は450万円。
それを200万円で買付けました。
250万円の値下げ。
この記事では、どうやって物件を見つけて、どうやって交渉して、いくらかかったのかをすべて書きます。
物件は地元の不動産屋のHPで見つけた
物件探しに使ったのは、大手ポータルサイトではなく地元の不動産会社の自社ホームページでした。
不動産賃貸業をやりたいなとぼんやり思っていた頃から、地元の不動産屋のサイトをちょくちょくチェックしていたんです。
そしてある日、気になる物件を発見。
売り出し価格は450万円。
正直その時点では「ちょっと高いな」と思ってスルーしました。
でも、チェックを続けていたら350万円に値下げされていたんです。
「値下げ＝売主が弱気」のサイン
以前読んだ不動産投資の本に、こう書いてありました。
値下げは売主が弱気になっているタイミング。交渉のチャンスだ。
450万から350万に100万円の値下げ。
これはチャンスかもしれない。
すぐに内見の予約を入れました。
内見の第一印象は「これはいける」
内見に行って驚きました。
それまでにも何件か内見に行っていたんですが、この物件は屋根も床もかなりしっかりしていたんです。
前に住まわれていた方が几帳面な方だったようで、築年数の割に丁寧に使われている印象。
味のある平屋。
これまで見てきたボロ物件と比べて、状態は明らかに良かった。
交渉の決め手は「遠方の相続人」
内見の後、仲介さんからこんな情報を聞きました。
「売主さんは遠方にお住まいの相続人です」
この一言で、交渉できると確信しました。
相続で引き継いだ物件。しかも遠方。
つまり売主さんにとっては、
- 自分で住む予定がない
- 管理するのも大変
- 固定資産税だけ払い続けている状態
「早く手放したい」という気持ちがあるはず。
これは十分な交渉材料になると判断しました。
200万円で指値を入れた理由
DIY会で学んだ経験から、この物件は表面のリフォームだけで生まれ変わらせる自信がありました。
ただし、駐車場の整備が必要。
そこから逆算しました。
- 想定家賃はいくら取れるか
- 購入費用＋修繕費用の合計はいくらになるか
- 希望利回り内に収まるか
計算した結果、200万円なら十分いけるという結論に。
350万円の物件に対して200万円の指値。約4割の値下げ交渉です。
正直、断られる覚悟もありました。
でも結果は——通りました。
購入にかかった費用をすべて公開
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 物件価格 | 2,000,000円 |
| 固定資産税清算金 | 14,878円 |
| 所有権移転登記費用 | 142,900円 |
| 売買仲介手数料 | 330,000円 |
| 合計 | 2,387,778円 |
物件価格200万円に対して、諸費用が約39万円。
合計約239万円で1棟目のボロ戸建てオーナーになりました。
1棟目を買って学んだこと
うまくいったこと
- 値下げのタイミングを見逃さなかった。日頃からチェックしていたからこそ気づけた
- 交渉材料をちゃんと集めた。「遠方の相続人」という情報が決め手になった
- 修繕費を逆算して指値を出した。感覚ではなく数字で判断できた
これから1棟目を買う人へ
- 大手ポータルサイトだけでなく、地元の不動産屋のHPもチェックすること。掘り出し物が眠っている
- 値下げされた物件は交渉のチャンス。売主の事情を想像してみる
- 物件価格だけでなく、諸費用も含めた総額で判断すること。登記費用や仲介手数料で約40万円かかる
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次回予告
次回は「1棟目のDIYリノベ編」を書きます。
200万円で買ったこのボロ平屋を、自分の手でどう生まれ変わらせたのか。
ビフォーアフターの写真付きでお見せします。
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