この記事はこんな人におすすめ
– ボロ戸建て投資の2棟目以降を検討している人
– ネットに出る前の「水面下物件」をどう手に入れるか知りたい人
– 「現状有姿」「契約不適合免責」って実際どうなの?と気になる人
– 40万円物件のリアルな利回りを知りたい人

1棟目を200万円で、2棟目を70万円で買って、その勢いで3棟目を探していた僕ですが——

3棟目はとうとう40万円で買えました。

しかもこの物件、ネットに出る前の”水面下物件”。

師匠からの紹介で繋がった仲介さんから、ネットに公開される前に話をいただきました。

仲介さんが「200万円で売りに出す予定」というところを、内見後に30万円で指値→ 戻されて40万円で着地。さらに仲介手数料も33万→30万に値引きしてもらえました。

内見から引き渡しまで、わずか18日間のスピード取引。

この記事では、なぜネットに出ない物件にアクセスできたのか、なぜ40万円で買えたのか、「現状有姿」「契約不適合免責」というハードルをどう飲み込んだのか、そしてリフォーム後の利回りはどうなったのかを、すべて数字で書きます。

物件は同じ田舎町、1棟目と歩いて行ける距離

3棟目は1棟目と同じ田舎町にあります。

エリアでいうと1棟目から歩いていける距離。同じ集落と言ってもいいくらいです。

これ、地味だけど大家業をやる上ですごく重要なポイントで、物件が近いと管理コストが激減するんですよね。

• 入居者から「鍵が壊れた」と連絡 → 5分で現場
• DIY中の道具忘れ → すぐ取りに帰れる
• 内見対応 → 1棟目のついでに掃除と一緒に

1棟目で運営してて「物件は近い方がいい」と痛感していたので、エリアが近い物件は最優先で見にいくようにしていました。

大学生のとき歩いて行ける距離でも面倒くさいなぁ〜、よし講義休むか！ってなってたので軌道に乗ってない駆け出しのDIY大家さんにはモチベーション維持で重要なポイントです。

大学は単位ぴったしで無事に卒業できました。完…じゃなくて次！

物件のフルスペック

4DKで駐車2台が確保できる広さ。

築年は不詳でしたが、実際に内見してみると思ったより構造はしっかりしていました。

「不詳」という言葉だけ見るとネガティブに聞こえるけど、古い物件あるあるで、登記が古いだけで建物自体は使えるケースは結構あります。

なぜこの物件を選んだか:3つの決め手

決め手①:30万円で勝負しようと思った”前例ない安さ”

1棟目=200万、2棟目=70万。

3棟目は内見後、30万で指値を出しました(後述しますが最終着地は40万)。

明らかに過去2棟と桁が違う。これは即決すべき水準でした。

ボロ戸建てDIY投資の鉄則の一つに「仕入れで勝負は8割決まる」というのがあります。

物件価格が安ければ安いほど、その後のリフォーム費用やトラブル対応費に余裕が生まれる。30〜40万円という水準は、僕にとって過去最安かつ最大の安全マージンを持てる仕入れでした。

決め手②:1,2棟目と近く管理が楽

冒頭でも書いた通り、1棟目から歩いていける距離。

1棟目を運営してきた経験で「次に物件買うなら近場がいい」と確信していたので、エリアが合致した時点で内見の優先度は最大でした。

近隣施設も悪くない。

• 道の駅
• スーパー
• コンビニ
• 小学校・幼稚園

ファミリー需要のポテンシャルありと判断できる立地です。

決め手③:父=一級建築士の構造OK判定

僕のボロ戸建て投資の最大の差別化要素が、父が一級建築士なこと。

築年不詳の古い建物は、構造リスク(基礎・柱・梁)が一番怖い。

そこを父に同行してもらってチェック。

「これは使える」というプロのGOサインが出たから、迷いなく動けました。

ボロ戸建て投資をやる上で、信頼できる建築士の意見をもらえる環境は他では真似できない武器だと改めて感じます。

指値ストーリー:30万→戻される→40万で着地

ここが今回の記事のメインディッシュ。

仲介は師匠からの紹介、地元の若手仲介さん

物件を扱ってくれたのは経験を積んで独立した若手の仲介さん。

師匠からの紹介で、まるさんのお友達でもあります。年も近いということですぐに打ち解けました。

ボロ戸建て投資の世界で「人間関係が武器になる」というのは、2棟目のときに痛感したことでした。

3棟目はそれをさらに上をいく形で、「師匠経由でネット未掲載の物件にアクセスできた」という、人間関係の力を最大限に活用した取引になりました。

普通にネットを眺めているだけでは、絶対に出会えない物件です。

内見で「これは1・2棟目より状態が悪い」と判断

内見当日、僕は父(一級建築士)と一緒に現場へ。

第一印象は——「これは1棟目・2棟目よりかなり状態が悪い」。

築年数は不詳ですが、明らかに長く空家のまま放置されていた様子。

それでも父の構造チェックでは「直せる範囲内」というGOサイン。

「直せる、けどコストは過去2棟以上にかかる」——これが内見後の僕の判断でした。

指値の根拠は「過去2棟の経験値」

2棟目を70万円で買って、実際にDIYリフォームを進める中で、実費としていくらかかるかの感覚はつかめていました。

その経験値+目算でリフォーム費用を計算した結果——

「これは200万出してたら事業として成り立たない」

そう判断して、30万円で指値を入れました。

一度戻された、そして40万に上げて着地

買付証明書を出した直後、「30万では戻されてしまった」んです。

売主側からすると「思い入れのある家を手放して仲介手数料でマイナスはちょっと」という反応。

ですが僕は想定通りでした。10万〜30万は戻されるだろうなと考え強気の指値(妥当な範囲での)をしました。

そして、落としどころということで結果——物件40万円・仲介30万円で取引成立。

さらに仲介さんから、「ご希望通りの買付額とならなかったので3万円下げて30万円にしてもらえませんか?」と相談。

仲介手数料を値切るのは基本やってはいけないこと。「いやいや、満額で大丈夫ですよ」とは言ったんですが、

地域活性に熱意のある仲介さん。僕の活動の本気度も汲んでいただいていて、さらに親しみもあり値引いていただけました。

何を学んだか

3棟目で学んだ最大のポイントは、「価格交渉の材料は物件状態だけじゃない」ということ。

売主、仲介、買主。それぞれの思いや考えがあるので普段からの心がけを下手なりにでも頑張っていれば形になることがあります。

仲介さんとの信頼関係があれば、こういう柔軟な交渉が可能になります。

内見から引き渡しまで18日間のスピード取引

実際の取引の流れはこんな感じでした。

内見から引き渡しまでわずか18日。

普通の物件取引では、買付→契約→ローン審査→決済で1-2ヶ月かかるところを、現金一括で買えると一気に短縮できる。

これも築古戸建てならではです。

「現状有姿」「契約不適合免責」を飲み込んだ理由

買付証明書には「現状有姿」と「契約不適合免責」という条項が入っていました。

これ、ボロ戸建て投資をやるなら絶対に理解しておくべき2つのキーワードです。

「現状有姿」って何?

「物件は今ある状態のまま引き渡します。売主はこれ以上手を入れません」という意味。

つまり、内見時に見えているゴミ・残置物・壊れている設備、すべてそのまま。

ただし、今回は売主さんが事前に残置物の大半を処分してくれていたのがラッキーでした。

僕が処分したのは仏壇を入れていた大きな箱だけ。市の焼却場に持ち込んで数百円で済みました。

1、2棟目のときは残置物処分に手を焼いたので、3棟目のラッキー度は身に染みました。

▶︎ 関連記事:ボロ戸建ての残置物をジモティとメルカリで処分

「契約不適合免責」って何?

「引き渡した後で物件に隠れた欠陥(雨漏り・シロアリ・配管不良など)が見つかっても、売主は責任を負いません」という意味。

普通の不動産取引では、引き渡し後に重大な欠陥が見つかれば売主が補修費用を負担する義務があります(契約不適合責任)。

それを免責=売主は責任なしにする条件。

買主からすると、めっちゃリスクある条件です。

じゃあ、なぜ飲めたのか

理由は2つ。

① 父=一級建築士の事前チェック

内見時に父が同行して、構造・基礎・屋根・水回りをひと通り確認済み。
「重大な隠れた欠陥がある可能性は低い」とプロの目線で判断できていました。

② 価格40万円というバッファ

仮に引き渡し後にシロアリや雨漏りが見つかっても、修繕費が40万円を超えるレベルでない限り、トータルで黒字に持ち込める。
価格の安さが、リスクを飲み込めるバッファになっていたんです。

つまり「現状有姿+契約不適合免責」を飲めるのは、事前リスク調査の精度 × 価格の安さによるバッファ がそろっているときだけ。

「安いから飲んだ」じゃなくて、「飲めるリスク量しかなかったから安く買えた」が正確な順序です。

購入にかかった費用をすべて公開

物件価格40万円に対して、諸費用は約37万円。

合計約77万円で3棟目のボロ戸建てオーナーになりました。

ちなみに1棟目=約239万円、2棟目=約126万円だったので、取得コストは過去最安を更新。

仲介手数料の3万円値引き交渉も、地味に効いています。

利回り試算(リフォーム後の現実値)

物件取得後、漆喰塗り・キッチンDIY・浴室改修などをガッツリやって、家賃58,000円で募集をスタートしています。

リフォームにかかったコストは以下のとおり。

家賃想定:58,000円 × 12ヶ月 = 年間696,000円

表面利回り = 696,000 ÷ 約1,489,000 ≒ 46.7%

回収期間 約2年1ヶ月。

ボロ戸建てDIY投資としては、自分で言うのもなんですがかなり優秀な数字だと思います。

ただ、これは「DIYで自分が動いた分の人件費を自分に支払っていない」前提の数字なので、人件費を入れたら数字はもっと現実的になります。

それでも仕入れの安さ × DIYの内製化 で、地方ボロ戸建ては表面利回り40%超えも狙える世界だと示せた1棟になりました。

まとめ

3棟目を買って学んだこと

今回うまくいったポイント

• 同じエリアの物件を最優先で見にいく方針が功を奏した
• 父=一級建築士の同行で「現状有姿+契約不適合免責」を冷静に飲み込めた
• 30万円で指値を入れる勇気と40万円で着地できた安全マージンが、判断スピードを後押しした

これから2、3棟目を狙う人へのアドバイス

• 「現状有姿+契約不適合免責」は基本セットで来るものと思っておくこと(=怖がるな、対策しろ)
• リスク調査(構造・水回り・電気)をプロに見てもらう仕組みを持つのが最大の差別化
• 数十万円台の物件は、現金で持ってる人にしか回ってこない(=現金温存しておけ)

1棟目・2棟目・3棟目の購入比較

3棟買って実感するのは、経験を重ねるほど物件は安く買えるようになるということ。

そして安く買うほど、リフォームと家賃に余裕が生まれて、事業として安定していく。

これがボロ戸建てDIY投資の複利効果やと思っています。

次回予告

次回は「3棟目浴室DIY編」を書きます。

築年不詳の古い浴室を、漆喰施工+タイル塗装+浴槽内タイル+サーモスタッド混合水栓でフルDIYリノベ。

漆喰を浴室に塗るのは僕も初挑戦で、想像以上に大変でした(楽しかったけど)。

ビフォーアフターと使った材料・コストを全部公開します。

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ようやく大家としてのスタートラインに立てた僕ですが、実はその裏で2棟目の購入が進んでいました。

今回の物件は山口県の片田舎。

売り出し価格200万円の4DKを、70万円で買付けました。

130万円の値下げ。値引き率でいえば65%。

この記事では、なぜ1棟目のDIYが始まる前に2棟目を買ったのか、そしてどうやって70万円まで交渉したのかをすべて書きます。

1棟目の引き渡し待ちで、手が空いた

2棟目を探し始めた理由は、シンプルに時間ができたからです。

1棟目のボロ戸建ては購入が決まっていたものの、引き渡しまでに時間がかかっていました。

売主さんは遠方に住む相続人の方で、「引き渡す前に最後に一度、物件を見に行きたい」とのこと。

その気持ちは十分わかります。

でも、そうなるとDIYに着手できるのはまだ先。

せっかくやる気に満ちているのに、ただ待っているのはもったいない。

「話が早く進む物件があれば、先に買ってしまおう」

そう思って、物件探しを再開しました。

大家くん

2棟目探すぞ！

見つけたのは築44年の4DK

見つけたのは、山口県のとある田舎町にある木造2階建ての4DKです。

立地は悪くない。

駅まで徒歩13分。スーパーやコンビニも徒歩圏内。

築44年とは思えないくらい状態が良く、自力で修繕できる範囲だと判断しました。

仲介さんは「知り合い」だった

この物件を扱っていた不動産会社の仲介さんとは、別件でたまたま知り合っていました。

これが今回の交渉で大きかった。

初対面の仲介さんに「200万の物件を70万で買いたい」と言ったら、普通は門前払いです。

でも、すでに顔を知っている相手なら話は別。

こちらの本気度も伝わりやすいし、相談もしやすい。

不動産投資は人間関係が武器になる。 1棟目のときはまだわからなかったけど、2棟目で実感しました。

売主さんの事情を把握する

仲介さんから、売主さんの事情を教えてもらいました。

• 相続で引き継いだ物件
• すでにマイホームを持っていて、活用する予定がない
• 特に奥さんが手放したがっている

1棟目のときと同じ「遠方の相続人」パターン。

しかも今回は「奥さんが手放したがっている」という具体的な情報まである。

ここに交渉の糸口がある、と感じました。

大家くん

これはいけるかも…！

ChatGPTで指値の根拠を作った

ここからが1棟目とは違うアプローチです。

1棟目のときは、修繕費を自分なりに逆算して指値を出しました。

2棟目ではChatGPTに相談して、指値の根拠を整理しました。

やったことはシンプルです。

① 修繕費を「業者価格」で見積もる

ChatGPTに物件の状態を伝えて、業者に頼んだ場合の修繕費を聞きました。

• 床補修（複数部屋）：約20〜40万円
• 水回り（キッチン・トイレ等）：約30〜50万円
• 内装（クロス・床など）：約20〜30万円

合計：約100万円

ポイントはDIY価格ではなく、業者価格で見積もること。

これがそのまま指値の根拠になります。

② 総投資額から逆算する

想定家賃は月5〜6万円。

事業として成立させるには、総投資200万円以内が目安。

• 総投資目標：200万円
• 修繕費：100万円
• 残り：100万円（物件価格＋諸費用）

③ リスク分を引く

ここからさらに、

• 想定外の修繕リスク
• 利益確保のための余白

を考慮して一段下げる。

最終的な指値：70万円。

「安く買いたい」ではなく、「事業として成立する価格はいくらか」 から逆算した金額です。

仲介さんが奥さんにアタックしてくれた

指値の根拠をまとめたら、仲介さんに提示しました。

「修繕費がかなりかかるので、この価格でないと事業として成り立ちません」

感情ではなく、数字ベースで淡々と伝える。

仲介さんはこの根拠をもって、売主の奥さんにアタックしてくれました。

ご主人よりも奥さんのほうが手放したがっていることを仲介さんは知っていたから、そこを突いてくれたんです。

結果——70万円で通りました。

大家くん

70万でいけた！

ボロ戸

よろしくね

購入にかかった費用をすべて公開

物件価格70万円に対して、諸費用が約56万円。

合計約126万円で2棟目のボロ戸建てオーナーになりました。

ちなみに1棟目は合計約239万円だったので、半額近いコストです。

1棟目と2棟目の購入を比較してみる

2棟目で変わったのは、交渉の引き出しが増えたこと。

1棟目は手探りだったけど、2棟目は仲介さんとの関係性を活かし、ChatGPTで根拠を固め、売主の事情に合わせた提案ができた。

経験は確実に武器になります。

2棟目を買って感じたこと

指値の根拠は「ロジック」で作れる

ChatGPTに修繕費の見積もりを聞いて、逆算するだけ。

大事なのは「安く買いたい」ではなく「この価格でないと事業が成立しない」というロジック。

感覚ではなく数字で語れば、仲介さんも売主さんに説明しやすくなります。

本当の強みは「二重の利ざや」

指値の根拠は業者価格の修繕費で作る。

でも実際にはDIYでやるから、修繕費は業者価格よりずっと安くなる。

高い根拠で安く買い、安いコストで再生する。

これがボロ戸建てDIY投資の一番の強みです。

人間関係が最大の武器になる

仲介さんと顔見知りだったから、無茶な指値でも真剣に取り合ってもらえた。

売主の奥さんの気持ちにアタックするという作戦も、仲介さんとの信頼関係があったからこそ。

不動産投資は数字の世界に見えて、実は人と人のつながりで動いている。

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次回予告

次回からは2棟目のDIYリノベ編を書いていきます。

築44年の4DK。キッチン、トイレ、お風呂、床……やることは山ほどあります。

1棟目の経験を活かしつつ、新しい失敗もたくさんしました。

お楽しみに。

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僕が買った1棟目のボロ戸建ては、山口県のとある田舎町にある築古の平屋です。

売り出し価格は450万円。

それを200万円で買付けました。

250万円の値下げ。

この記事では、どうやって物件を見つけて、どうやって交渉して、いくらかかったのかをすべて書きます。

物件は地元の不動産屋のHPで見つけた

物件探しに使ったのは、大手ポータルサイトではなく地元の不動産会社の自社ホームページでした。

不動産賃貸業をやりたいなとぼんやり思っていた頃から、地元の不動産屋のサイトをちょくちょくチェックしていたんです。

そしてある日、気になる物件を発見。

売り出し価格は450万円。

正直その時点では「ちょっと高いな」と思ってスルーしました。

でも、チェックを続けていたら350万円に値下げされていたんです。

「値下げ＝売主が弱気」のサイン

以前読んだ不動産投資の本に、こう書いてありました。

値下げは売主が弱気になっているタイミング。交渉のチャンスだ。

450万から350万に100万円の値下げ。

これはチャンスかもしれない。

すぐに内見の予約を入れました。

内見の第一印象は「これはいける」

内見に行って驚きました。

それまでにも何件か内見に行っていたんですが、この物件は屋根も床もかなりしっかりしていたんです。

前に住まわれていた方が几帳面な方だったようで、築年数の割に丁寧に使われている印象。

味のある平屋。

これまで見てきたボロ物件と比べて、状態は明らかに良かった。

交渉の決め手は「遠方の相続人」

内見の後、仲介さんからこんな情報を聞きました。

「売主さんは遠方にお住まいの相続人です」

この一言で、交渉できると確信しました。

相続で引き継いだ物件。しかも遠方。

つまり売主さんにとっては、

• 自分で住む予定がない
• 管理するのも大変
• 固定資産税だけ払い続けている状態

「早く手放したい」という気持ちがあるはず。

これは十分な交渉材料になると判断しました。

200万円で指値を入れた理由

DIY会で学んだ経験から、この物件は表面のリフォームだけで生まれ変わらせる自信がありました。

ただし、駐車場の整備が必要。

そこから逆算しました。

• 想定家賃はいくら取れるか
• 購入費用＋修繕費用の合計はいくらになるか
• 希望利回り内に収まるか

計算した結果、200万円なら十分いけるという結論に。

350万円の物件に対して200万円の指値。約4割の値下げ交渉です。

正直、断られる覚悟もありました。

でも結果は——通りました。

購入にかかった費用をすべて公開

物件価格200万円に対して、諸費用が約39万円。

合計約239万円で1棟目のボロ戸建てオーナーになりました。

1棟目を買って学んだこと

うまくいったこと

• 値下げのタイミングを見逃さなかった。日頃からチェックしていたからこそ気づけた
• 交渉材料をちゃんと集めた。「遠方の相続人」という情報が決め手になった
• 修繕費を逆算して指値を出した。感覚ではなく数字で判断できた

これから1棟目を買う人へ

• 大手ポータルサイトだけでなく、地元の不動産屋のHPもチェックすること。掘り出し物が眠っている
• 値下げされた物件は交渉のチャンス。売主の事情を想像してみる
• 物件価格だけでなく、諸費用も含めた総額で判断すること。登記費用や仲介手数料で約40万円かかる

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次回予告

次回は「1棟目のDIYリノベ編」を書きます。

200万円で買ったこのボロ平屋を、自分の手でどう生まれ変わらせたのか。

ビフォーアフターの写真付きでお見せします。

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