「ボロ戸建て投資、気になるけど怖い」——こんな不安はありませんか?

• 興味はあるけど、失敗する側になりたくない
• 家族に説明できる材料がほしい
• 自分は始めていい側か、やめるべき側かを見極めたい

結論から言うと、「やめとけ」は半分正解です。

ボロ戸建て投資そのものではなく、修繕費・賃貸需要・出口を調べずに1棟目を買うのはやめてください。

この記事を書いている人

【過去の自分】

• うつ病と適応障害で休職していた会社員
• 布団から出られない日もあった
• 不動産の知識ゼロ、本を読むところからスタート

【現在】

• 片田舎で戸建て3棟の大家(3棟とも入居中)
• 1棟目は売出450万円→200万円で購入・家賃6.2万円
• DIYリフォームが本業

>>詳しいプロフィールはコチラ

ゆう

1棟目と同時期に買った2棟目では、シロアリ駆除36万円の実費を食らいました。調べたつもりでも、これです。何も調べずに買っていたら、この程度では済んでいません

この記事でわかることは下記の3つです。

• ボロ戸建て投資が「やめとけ」と言われる理由
• 自分が「やめた方がいい側」かどうか
• それでも始めたい人が、1棟目を買う前に何を調べればいいか

それでは順番に説明していきます。

ボロ戸建て投資をやめとけと言われる理由

物件の価値を見極められない

不動産の価値は一物五価（いちぶつごか）という5つの指標からなっています。

計算式からある程度の価値を求めることができるのですが、最後は成約価格。

売主と買主が合意した金額なので計算通りにはいきません。

実際に僕の1棟目は450万円で売りに出されていたものを200万円で購入しています。

反対に同じエリア内で土地だけでそれ以上の価格で購入している人もいます。

目に見えないリスクがある

素人では特に判断が難しいのが下記の2つ

• 雨漏り
• シロアリ被害

天井にシミがあっても雨漏りによるものか、獣糞によるものか判断できません。

また雨漏りの場合、現在進行形だったり、屋根を補修していてもう止まっているのかも判断できないといけません。

シロアリ被害は床下点検口や屋根裏から家の内部をある程度は確認できますが、木部がボロボロだったり蟻道を発見した際に、どれだけ被害を受けているのかは判断できません。

実際に僕が1棟目と同時期に購入した2棟目で、弱くなっていた床を剥がすとシロアリが。駆除・防虫費用に36万円かかりました。

被害が比較的少ないヤマトシロアリだったのでこの費用ですみましたが、家全体に被害を及ぼすイエシロアリの場合もっと費用がかかってました。

人口減少により賃貸需要がなくなる

そもそも少子高齢化が進んでいる日本で不動産投資すること自体がオワコンだと言われています。

そうなると東京しかない！となるんですが、価格が高すぎて持たざる者にはとても手が出せません。

そもそも東京の立地がいい物件の話が回ってこないです。

ボロ戸建て投資に向いていない人

すぐに不労所得を得られると思っている

副業で行う場合下記のスケジュールを最低でも半年は継続してやらないとファーストキャッシュは得られないと思っておいていいです。

• 平日は定時または残業1時間で切り上げて、2〜3時間
• 仕事終わりにできない場合は早起きして出勤時間まで
• 土日の少なくとも片方は1日中
• 有給は内見 or DIYに使う

「人生には娯楽も必要だよね〜」と気づけばYouTubeやテレビを見ている。気晴らしに飲みに行く。趣味に時間を割く。

これらの行動の根底にあるのは、現状でもある程度、満足しているということです。

自分の人生において優先するものが未来を良くする行動ではなく、現状維持になっているんです。

楽しむことはもちろん大事です。

しかし、未来を変えるための行動を最優先にしないと、現状からはいつまで経っても抜け出せません。

現地調査や内見に動けない

ネットで毎日物件チェックしているだけでは何も行動していないのと同じです。

電話しましょう！怖いけど。内見に行きましょう！何も知識ないけど。

また、どんな物件を買ったらいいか。内見で何を見たらいいのか。先輩大家さんからアドバイスを受けることがあると思います。

すぐに結果を出せとは言いません。

ですが、しばらくしても音沙汰ないと何もやってないんだなと判断されて応援されなくなります。

人と人との繋がりや信頼が、良い情報や良い物件を運んでくれるので、結果が出なくてもとにかく行動しましょう。

想定外の修繕に備える資金余力がない

物件購入に100万円、購入時の諸経費に50万円、リフォーム費用50万円で200万円あれば大丈夫だろうと考えていると、想定外の出費があった時に詰みます。

最初はリフォームの加減が掴めず、想定よりも費用がかかることが多いです。

また、想定費用内で客付けできた場合でも、ボロ戸建てなので急な修繕発生に備えて現金をある程度貯めておく必要があります。

判断や失敗を他人任せにする

• 騙されて変な物件買ってしまったらどうしよう
• 素人がリフォームしても内見のとき指摘されるのでは？
• 本当に借りてくれる人がいるの？

今のままではダメだと思っているなら、これは疑問ではなく言い訳です。

やらない理由を一生懸命探すより、やる理由を探しましょう。

勉強して行動していけないなら、やめるのが正解。

それは負けではなく合理的な判断です。

客付け需要と出口を確認せずに買う

• 人口が多いから客付けに困らないだろう
• AIに何回も聞いたから大丈夫
• 見た目も価格もそんなに悪くないからいい物件なんじゃないか

ネット上で調べられる情報や物件だけを見て判断すると高確率で失敗します。

実態はネットではなく、実際に現地に足を運んで確かめましょう。

事件は会議室で起きているんじゃない！現場で起きているんだ！

狙っているエリアの仲介業者を片っ端から回ってヒアリングしたり、歩いてみることで、アパートの空室率の実態やけっこう新築戸建てが建っていて戸建て需要があるんだな〜とか、生の情報が知れます。

また、狙っているエリアで現役でやられている方に出会えれば仲介業者では聞けなかったプレイヤー視点の情報も知れます。

もちろん良い人ばかりではないので見極めは大事です。

ちゃんと探せば、そういう人に出会える場所はあります。

それでも始めたい人へ。ボロ戸建て投資の進め方

知識武装！知識ゼロなら本で基礎を作る。

副業で大家業をされている方に初めてお会いした際に受けたアドバイス。

最低30冊は不動産に関連する本を読め！

おすすめされた数冊と、近くの図書館に置いてある不動産関連の本を片っ端から読みました。

先人たちの知識とノウハウが詰まっているので、これだけでもリスクやメリット、進め方を知ることができます。

おすすめ本はまた別の記事で紹介予定です。

メンター(師匠)を見つける。

本を読んで知識を付けても次の1歩を踏み出す勇気が出ないと思います。

そこも参入障壁が高い所以。

本当に買ってもいい物件なのか。買った後どうすればいいのか。

今の状況をすぐに相談できる知見者のアドバイスはこれ以上ない安心材料です。

なるほど….どうやって見つけんねん！

僕の場合ですが、先輩大家さんの紹介でした。

詳しくは自己紹介の記事をご覧ください。

家族に説明できる材料を揃える

僕が思うボロ戸建て投資のメリットは大きく4つあります。

• 他の不動産投資に比べ、小さく始められる(少額現金完結で傷が浅い)反面、参入障壁が高い
• 全国的に戸建て賃貸が少ないのでそれだけでも差別化できる
• 指値やDIYで費用圧縮など、やり方次第で高利回りが実現可能
• 客付けした後は仕事してないのに、毎月家賃が振り込まれてくる。

ひたすら内見！今住んでいる周辺エリアに絞る

at homeやSUUMO、ハトマークサイトをエリア、価格で絞って毎日定点観測しましょう。

検索の価格上限は、自分の予算より一段上に設定しておくのがおすすめです。

ハトマークサイトでは1,000万円以内では100万円単位で設定できるため600万円に設定しておくと、指値次第でライバルが見ていないお宝物件に化ける可能性があるので、観測数は増えますが競争に勝つためには工夫が必要です。

エリアについては車で30分圏内をおすすめします。

理由は遠いほどDIYに行くのが憂鬱になって心が折れるからです。

学生時代に思い当たる節が多い方ほど、なるべく近くで探しましょう。

内見時に何を見たかわからなくなってしまう、事前にチェック項目を整理したい！という方向けに内見チェックアプリを作成しましたのでこちらからどうぞ。

ボロ戸建て投資に関するよくある質問【FAQ】

購入するにはいくら用意すればいい?

購入する想定の物件価格＋150万円用意しましょう。

僕の場合、物件価格200万円に対して、固定資産税清算金(約1万5,000円)+所有権移転登記費用(約15万円)+売買仲介手数料(33万円)+印紙代(1,000円)で合わせて諸費用が約50万円。

リフォーム費用は平均で87万円かかってますが、毎回やったことのないDIYに挑戦していることもあって余分にかかってます。

ですので、リフォーム費用は保守的に100万円見ておけば大丈夫です。

実際に儲かるの?

勉強と行動でしっかり準備して進めていけば、ちゃんと利益は出ます。

大家業は大昔からある仕事。メリットもデメリットも先人たちのおかげで明確化されています。

あとは工夫次第で利回りをあげることができます。

DIY経験がなくても始められますか?

適性はありますが、経験ゼロでも始められます。

既にやられている方にお願いしてDIY経験を積んだり、YouTubeで検索すれば求めている動画がたいていあります。

前日にイメージしながら何回も見て予習して現場でやってみれば、それなりにできることが多いです。

地方でも入居者は見つかりますか?

むしろ地方の方が狙い目です。

物件購入前に賃貸物件の需要と供給のバランスや空室率を調べて、需要が足りていないとわかれば、地方はライバルが少ないのでお客の奪い合いになりません。

僕のエリアは過疎地域ですが1年たたずに3棟を満室にしています。

内見時に何を見たらいいのでしょうか？

大きな出費となる瑕疵がないかチェックしましょう。

具体的には雨漏り、甚大なシロアリ被害、大きな傾きがある物件は避けた方がいいです。

それぞれ専門の業者さんに事前に連絡して、内見時に同行してもらえば見積もり自体は無料でやってくれることがほとんどです。

その他の見るべき点については内見チェックアプリを作成しましたので、利用してみてください。

まとめ：何も調べずに1棟目を買うのはやめておきましょう。

本記事では、ボロ戸建て投資をやめとけと言われる理由を紹介していきました。

• 物件の価値を見極められない
• 目に見えないリスクがある
• 人口減少により賃貸需要がなくなる

しかし、継続して勉強して行動に移せる人にとっては高利回りも十分狙える事業です。

• 知識武装！知識ゼロなら本で基礎を作る。
• メンター(師匠)を見つける。
• 家族に説明できる材料を揃える
• ひたすら内見！今住んでいる周辺エリアに絞る

精神的に参ってベッドの上から離れられなかった僕でも、1年未満で3棟のオーナーになり、3棟すべて入居中です。

不労所得だと思って軽い気持ちでやると、大怪我を負う可能性が高いです。

リスクを十分に把握して愚直に勉強していけば、持たざる者でも高利回りが実現できる事業なので、ボロ戸建て投資に興味があって人生を変えたい方は少しずつでも行動を始めてみてください。

この記事はこんな人におすすめ
– 浴槽の黄ばみ・傷・コーティング剥がれが気になっている人
– 「業者は高そう」「自分じゃ無理そう」と浴槽塗装を諦めている人
– 賃貸物件・ボロ戸建ての浴室をできるだけ安く再生したい人

浴槽の黄ばみ。ザラつき。細かい傷。剥がれてきた表面のコーティング。

毎日入るお風呂だからこそ、気になりますよね。

でも、こう思っていませんか?

「業者に頼むと高そう」
「車の塗装みたいに難しそう」
「どうせ自分じゃ無理」

僕もまったく同じでした。

200万円で買ったボロ戸建ての浴室。くすんだ浴槽を前にして、途方に暮れていました。

でも結論から言います。

浴槽は、自分で塗れます。

使うのは、なんと自動車のボディに使う塗料。材料費は約8,000円。

この記事では、くすんだ浴槽を真っ白に塗り直した全手順を、僕がやらかした失敗も全部ふくめて書いていきます。

そもそも浴槽って自分で塗れるの?

この記事を読んでくれている人の多くが、まずここで止まると思います。

「素人が塗って本当に大丈夫なの！？」

僕も同じでした。

途方に暮れていたとき、DIYの師匠に聞いてみたんです。

「浴槽って塗れるんですか?」

返ってきた答えは、あっさりしていました。

「塗れるよ。車用の塗料がおすすめだよ！」

く、く、車用の塗料！？

最初は半信半疑でした。でも、やってみたら本当に塗れた。仕上がりも満足のいく、真っ白でツルツル。

これから紹介する塗料選びも大事ですが、1番大事なことは塗る前の足付け(表面にキズをつける)です。順番に説明していきます。

使ったのは自動車用の「2液ウレタン塗料」

「2液ウレタン塗料」と言われてもピンとこないですよね。

簡単に言うと、「塗料」と「硬化剤」という2種類の液を混ぜて使う塗料です。

混ぜることで化学反応が起きて、カチッと硬く、丈夫に固まります。車のボディに使われるくらいなので、水にも衝撃にも強い。毎日お湯と湿気にさらされる浴槽には、うってつけなんです。

僕が使ったのはこれ。

関西ペイント PG80 #531 ホワイト

👉 楽天で見る(3点とも同じショップで揃います）:

• ① 関西ペイント PG80 #531 クリスタルホワイト 原液 500g
• ② 関西ペイント PG80専用硬化剤 100g
• ③ 関西ペイント PG80希釈用シンナー 500g

※価格は変動します。最新の金額・在庫はリンク先でご確認ください。

一番やりがちな失敗を先に言っておきます

塗料（ベース）だけ買って、硬化剤とシンナーを忘れる。

これ、本当に多いそうです。

2液ウレタン塗料は、硬化剤を混ぜないと固まりません。シンナーは濃さを調整するのに要ります。

この3つは必ずセットで買ってください。 1つでも欠けると、作業がそこで止まります。

浴槽塗装の全手順（6ステップ）

専門用語がいくつか出てきますが、1つずつ噛み砕いて説明します。

① 足付け（あしづけ）＝ 表面に細かい傷をつける

何度も言いますが、この工程が1番大事！！

せっかく塗ったのに日常的に使っていたら、すぐ剥がれてしまう。とならないために手を抜かずにやりましょう！

わざと表面に細かい傷をつけて、塗料が食いつくようにします。これを「足付け」と言います。

やることは1つ。100均の一番粗い目の耐水ペーパーで、浴槽全体をこする。

⚠️ ここで僕は盛大にやらかしました（後で詳しく書きます）。力を入れてゴリゴリ削る必要はありません。 表面がザラついたら、それで十分です。

② 脱脂（だっし）＝ 油分を拭き取る

浴槽の表面には、目に見えない油分や皮脂がついています。これが残っていると塗料が弾かれてしまう。

パーツクリーナー（油汚れを落とすスプレー）をウエス（いらない布）に吹きかけて、浴槽全体を拭きます。

③ 養生（ようじょう）＝ 塗りたくない場所を覆って守る

塗料が飛んだらマズい場所——壁や床——を、マスキングテープとビニールシートで養生。

地味な工程ですが、ここをサボると壁まで白くなります。丁寧に。

「そんなこと言って画像で思いっきりはみ出しとるやないかい！！」と思われるでしょうが、ここは上からダイノックシートを貼るので養生してません。

④ 塗装 1回目

いよいよ塗ります。ドキドキするけどやり始めると楽しいですよ笑

100均のハケやローラーで、薄く塗っていきます。

一度で仕上げようとすると、ムラやタレ（塗料が垂れて固まる）の原因になります。「薄く、できるだけ均一に」

⑤ 乾燥 → 塗装 2回目

1回目が乾いたら、もう一度同じように塗ります。

分けて塗ることで、色ムラが消えて、しっかり白くなります。

乾燥の目安は手でそっと触ってみて固まってるな(塗料が手に付かないな)と感じるぐらいです。焦って乾く前に塗ると台無しになります。

⑥ 仕上げの研磨

最後に、表面を確認します。

2回塗ってもムラが気になる場合は、また塗り重ねてください。

ムラがなければ、耐水ペーパーで表面を軽くなでるように整えて完成です。

手順だけ見ると、シンプルですよね。

シンプルなんですが——僕は1番大事な足付けの工程で失敗しました。

僕がやらかした失敗：電動サンダーで削りすぎた

足付けの工程で、僕はこう考えました。

「しっかり削った方が、塗料の乗りがいいだろう」

自宅の倉庫に眠っていた年代物の、電動サンダー（電動で振動して削る工具）を持ち出しました。

回転刃を研磨用のものに交換して魂を込めて削っていく。

……あれ、なんか違和感が……。

どれだけやっても表面ツルツルだし真っ黒に変色していました。

「これ、やばくないか……?」

大家仲間に写真を送りました。返ってきた一言。

「やりすぎ笑」

足付けは、表面に凹凸をつけるのが目的です。ただ削ればいいわけではない。

この後、耐水ペーパーでの足付けに切り替えてリカバリーして塗装したらキレイに白くなりました。

多少やらかしても、塗れば白くなります。 だから怖がらなくて大丈夫です。

よくある疑問（FAQ）

Q. DIY塗装って、どれくらい持つの?

正直に言います。プロの再コーティングほどの耐久性は、ないかもしれません。

ただ、うちの物件では塗装してから今のところ問題なく使えています。

Q. どんな浴槽でも塗れるの?

僕が塗ったのは、昭和のボロ戸建てによくある古い浴槽です。

材質を問わず、足付けと脱脂さえしっかりやれば、塗料は乗ります。 大事なのは下地処理です。ここを丁寧にやるかどうかで仕上がりが決まります。

Q. 白以外の色も塗れる?

PG80は車用の塗料なので、色番号を変えれば他の色も選べます。

ただ、浴槽は白が無難だと思います。清潔感が出るし、お湯の色も自然に見えます。僕は #531 のホワイトにしました。

Q. どれくらいの日数がかかる?

僕は念の為、乾燥を1日待って2日で仕上げましたが、硬化剤を配合させるので想像よりも速く乾燥します。

なので丸1日で仕上げまで行えます。

費用まとめ

浴槽の塗り直しを業者に頼むと、それなりの金額がかかります。

自分でやれば、材料費はたったの約8,000円。

もちろん手間はかかります。失敗もします。僕みたいに削りすぎたり。

でも、そのたびに学べばいい。そして何より——多少失敗しても、塗れば白くなる。

まとめ：浴槽塗装は「諦めなくていい」

「浴槽の汚れが気になるけど、業者は高そうだし、自分じゃ無理」

そう思って諦めていた人にこそ、伝えたい。

塗れます。自分で。

カギは3つだけ。

1. 塗料は自動車用の2液ウレタン（PG80）を、硬化剤・シンナーとセットで買う
2. 足付けを丁寧にやる
3. 複数回に分けて塗る

くすんだ浴槽が、真っ白に生まれ変わります。是非一度やってみてください。

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この記事はこんな人におすすめ
– ボロ戸建ての浴室を漆喰・タイル・床まで自分で仕上げたい人
– 漆喰を既製品じゃなく粉から練るコスパを知りたい人
– 浴槽のタイルonタイル施工のリアルな難所と失敗談が読みたい人
– バスナフローレとNSシート、どっちを選ぶか迷ってる人
– 等身大のDIYerが想定予算をオーバーした正直な内訳を見たい人

前編では、換気扇DIY(窓ガラス割る事件付き)から天井のアルミ複合板まで終わりました。

初挑戦が重なる怒濤の後編です。壁の漆喰仕上げ、浴槽のタイルonタイル、床のバスナフローレ施工、最後に水栓交換まで一気に進めます。

先に言っておくと、当初の想定予算を大きくオーバーしました。理由は「少数派の中の少数派」を選び続けた変態大家っぷりにあります。その正直な内訳も最後に全公開します。

① 壁の仕上げ:漆喰を「粉から練る」変態ルート

前の記事で壁作りから換気扇設置まで終わったので、壁の仕上げに入ります。費用対効果からアルミ複合板を貼る大家さんが圧倒的に多いんですが、福岡の大家さんのDIYオフ会で見た差別化と和モダンが気に入って、1棟目と同じく漆喰施工を選びました。

ここでまた僕流というか少数派の漆喰施工で粉を買って自分で練るところからやります。ただ、練る作業が結構大変で道具も必要なので、すでに練ってある「漆喰 うまくヌレール」を選ぶ人が多数派です。少数の中の、さらに少数を選ぶ。変態大家と呼んでください。

あえて粉を選ぶ理由:圧倒的な価格差

あえて粉を選ぶのには訳があります。圧倒的な価格差です。

写真の左が耐候性のある既製品漆喰 ヘイ!ヌレール、右が今回採用した粉の大和漆喰。既製品と比べると価格は約1/2、塗れる面積は2倍になります。

浴室内ということで耐候性タイプも候補に挙がりますが、粉から練る大和漆喰なら半額で2倍塗れる。コスパは実質4倍です。練る手間さえ惜しまなければ、これを選ばない理由がない。

1棟目の痛い経験を活かして2回塗り

漆喰施工で一番怖いのがアクです。1棟目で痛い目に遭いました。

💡 アクとは? 漆喰の下地(壁の素材)に含まれる成分が、塗った漆喰の表面に染み出してシミになる現象。

これは1棟目の漆喰塗りで、実際にアクが出てしまった壁。綿壁の上に厚塗りした結果、こうやって茶色いシミが浮き出てきました。せっかく白く塗ったのに、これでは台無しです。

その反省を活かして、今回はアクが出やすい綿壁や砂壁ではないものの、念のため2回に分けて塗ります。1回目は薄く塗って下地を落ち着かせてから、2回目で本仕上げに入る。この一手間が、後でアクに泣かないための保険です。

② 下塗り塗料ミッチャクロン:手を抜くと全部やり直し

壁の下のタイルと浴槽の外側は、下塗り塗料(ミッチャクロン)を塗って、乾いたらホームセンターのセール品の浴室用塗料で真っ白に塗りました。

💡 ミッチャクロンとは? 塗料の密着性を劇的に高める下塗り材。ツルツルしたタイルやプラスチックなど、普通の塗料が乗りにくい素材に塗る前の「橋渡し」役。

この下塗り塗料の役割は主に3つあります。

1. 上塗り塗料の密着性を高める
2. 表面にアク・ヤニが浮き出るのを抑える
3. 素材に上塗り塗料が吸われすぎてムラになるのを抑える

せっかく塗ったのにすぐ剥がれたり、下地の色が浮き出て汚い見た目になります。地味だけど、ここをサボると全部やり直し。手を抜かずにやりましょう。

③ 浴槽内タイルonタイル:今回最大の山場で大苦戦

浴槽内も塗装で良かったんですが、どうしてもやりたかったポレポレDIYチャンネルさんのタイルonタイルに挑戦しました。

💡 タイルonタイルとは? 既存のタイルを剥がさず、その上から新しいタイルを貼る工法。解体不要で工期も短縮できる。

参考動画:ポレポレDIYチャンネル

内見で初めてお風呂を見た時、「あれ?あの動画の浴槽と同じじゃね!?」となり挑戦してみたのですが、想像以上に大苦戦しました。

丸タイルシートを、専用のTAセメントを練って固定していくんですが、難しいポイントが2つありました。

難所1:浴槽の壁は四角くない

丸タイルシートは正方形だけど、浴槽内の壁はそうではない(歪みがある)。位置決めが難しく、どうしても隙間ができます。結局、シートからタイルを1個ずつ剥がして貼っていく地味で果てしない作業が発生しました。

それでも誤魔化しようのない隙間ができるので、小さいモザイクタイルを追加購入して埋めました。これもポレポレDIYチャンネルさん参考です。

難所2:セメントの厚み調整が難しい

薄すぎると乾いた後にポロッとタイルが取れてやり直し。厚すぎるとタイルとタイルの隙間にセメントが充填されて、仕上げの目地剤が入らなくなる。

厚すぎた場合、挽回するのが非常に面倒くさく、セメントをひたすらカリカリ削らないといけないので…諦めました!!!!

結果、目地剤が入らず黒くなっている箇所があり、見た目が悪くなってしまった(泣)

目地剤は動画で使ってるやつがホームセンターになかったので楽天で購入。初めてやる未知の作業は、同じものを使わないと不安になりませんか?なりますよね!?(強要)

④ 床のバスナフローレ:あえて高級品を選んだ理由

リフォームの基本は上から下ということで、いよいよ床の施工。まずはタイルの凸凹をセメントで埋める工程から。そのまま床材を貼っても凸凹を拾わなかったかもしれませんが、ここまで来たからには念の為やっておきます。

凸凹埋めにはインスタント防水セメントを使用。床は水が当たる場所なので、防水タイプを選んでおくと安心です。

今回使った床材は、僕みたいなボロ戸建てDIYerはあまり使わない高級品。

💡 バスナフローレとは? 東リの浴室専用床シート。クッション性があり、滑りにくく素足でも冷たくない。一般的なボロ戸建てDIYで使う「NSシート」より格上の素材。

いつものNSシートでは素材が硬く、今回のような複雑な床の形にカットできないと判断し、柔らかいバスナフローレを使いました。お値段は約2倍違うのですが、触った感触が良い!カットしやすい!

…カットしやすくて、切っちゃいけないとこまでザクッといきました。ここは透明の防水シリコンで塞いでリカバリー。

一方で、排水管と排水口がある複雑なところは、バスナフローレの柔らかさのおかげできれいにカットできました。失敗もあったけど、トータルでは正解の選択。

⑤ 仕上げ:コーキング+水栓はフリマで安く

最後の仕上げにコーキングをして、お風呂本体は完成!あとは水栓の交換です。水栓はメルカリで定価14,642円のものを11,000円(送料込み)で購入しました。

水栓はフリマサイトで国内メーカーの新品が安く買えるのでおすすめです。新品の型落ちや、施工業者の在庫処分品が出ていることが多い。型番さえ合えば、定価で買うのがバカらしくなります。

⑥ Before / After

昭和を通り越したタイル風呂が、漆喰×タイルonタイル×バスナフローレでここまで生まれ変わりました。

⑦ 後編で発生した費用+全工程の総額公開

正直に言います。当初の想定を大きくオーバーしました。

後編で発生した費用

3棟目お風呂DIY 全工程の総額

前編を書いた時点では「7万円台で収まるかな」と見込んでいたんですが、フタを開けたら約99,000円。

オーバーした最大の原因は、「少数派の中の少数派」を選び続けたこだわりです。漆喰を粉から練ったのは逆に安上がりでしたが、浴槽のタイルonタイル(塗装なら数千円なのに3万円)と、床の高級品バスナフローレ(NSシートの約2倍)でガッツリ膨らみました。

塗装で済ませる選択をしていれば、おそらく7万円台で収まっていました。でも「やりたかったこと」をやった結果なので後悔はしていません。この差額は変態大家の授業料です。

学んだこと

• 漆喰は粉から練るとコスパ4倍(半額で2倍塗れる・練る手間さえ惜しまなければ)
• 下塗り(ミッチャクロン)は地味だけど絶対サボるな(剥がれたら全部やり直し)
• タイルonタイルは難所2つ(歪みでの隙間・セメント厚み調整)を覚悟して挑む
• 失敗箇所(目地が黒い)は正直に残す(等身大のリアルが一番役に立つ)
• 複雑な床カットはバスナフローレが正解(高いけど柔らかくて加工しやすい)
• 水栓はフリマサイトで新品が安い(国内メーカーの型落ち・在庫処分狙い)
• こだわると予算はオーバーする(でもそれが「自分でやる」醍醐味)

まとめ:初めての施工は前日までに脳に焼き付けろ

ここまでできたのは、先輩大家さんが知見を惜しみなく出してくれているおかげです。ポレポレDIYチャンネルさんの動画なしに、タイルonタイルは絶対できませんでした。

でも再現しようと思うと、動画を何十回も見て予習することが本当に大切です。初めての施工は、前日までに脳に焼き付けて挑みましょう。

3棟目のお風呂、総額約99,000円。決して安くはなかったけど、変態大家のこだわりが詰まった、世界に1つだけのお風呂が完成しました。

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この記事はこんな人におすすめ
– 換気扇のないボロ戸建てのお風呂をなんとかしたい人
– 浴室の換気を窓換気からDIYで電気換気扇に変える手順を知りたい人
– DIYと業者外注の使い分けが知りたい人
– 失敗してもなんとかリカバリーする等身大のDIYerの話が読みたい人

3棟目のお風呂DIY、いよいよ取り掛かりました。

物件購入編はこちらでも書きましたが、内見時から「ここはやり甲斐ありそう」と思っていた最大の山場がこのお風呂。昭和を通り越したタイル風呂です。

結論からいうと、3棟目お風呂DIY全工程で総額71,980円(換気扇用電源の外注費込み)で生まれ変わらせました。

ただ前編で取り組んだ換気扇DIY、これが一番の難所でして…途中で窓ガラスを割ってしまう事件もありつつ、業者さんとの連携で乗り切った話を書きます。

① Before:昭和を通り越したタイル風呂

これがリフォーム前のお風呂。古い家によくあるタイル風呂を超えて、「こりゃ〜困ったいる風呂」(｀・ω・´)ｷﾘｯ でした。(言いたかっただけ)

問題点を整理するとこんな感じ。

• 昭和感MAXのタイル:壁も床も浴槽内もタイルだらけ
• 換気扇なし:大きな窓ガラスからの自然換気のみ
• 窓の立て付けが悪い:重くて開けづらく、結局換気できない
• 天井が木材丸出し:湿気でジワジワ劣化中

特に天井の木材剥き出し問題が深刻。このまま放置すると湿気でカビ&劣化が止まりません。換気をなんとかしないと、内装をどれだけ綺麗にしても意味がない。

② 最初にやった:露出木部に防腐剤を塗る

換気の話に入る前に、まず最初に手を付けたのが露出した木部の防腐剤塗布です。

この防腐剤、築古戸建にベストマッチでただ古いからいい感じの古さに塗るだけで生まれ変わりますおまけに防腐処理もできる(おまけじゃない)。見た目もぐっと締まるし、何より安い。一石三鳥。

使った材料

• 吉田製油所 クレオトップ(油性木材防腐剤):1,798円

色付きタイプを選んで、塗るだけで木部が一気に深い茶色に変わります。古いボロ家の雰囲気にもよく馴染む色味でおすすめ。先輩大家さんに教えていただきました。

1,798円で見た目改善+防腐対策ができるならコスパ最強です。

③ 換気の課題:窓換気→換気扇に作り変える

ここから本題の換気扇DIY。

当初構想と現実

「換気扇つければいいでしょ」と思ってたんですが、お風呂の場所に既存の電源コンセントがない問題が発覚。

しかも窓ガラスが立て付け悪くて開かない=いまの換気状態は実質ゼロ。

このままだと素人判断で進めるのは危険なので、1、2棟目でもお世話になった、専門分野以外にも詳しい水道業者さんに現地に来てもらって相談しました。

水道業者さんと決めた方針

1. 立て付け悪い窓は塞ぐ(どうせ機能してない)
2. 窓があった壁に換気扇用の枠を作って取り付ける
3. 換気扇用の電源は屋外コンセントを別途設置

業者さんに無料で現地確認してもらえるのは、複数棟運営してきた繋がりが効いてくるところ。こうしたお付き合いでスムーズに相談できるのはありがたいです。

屋外コンセントは電気業者に外注

換気扇の電源コードを差すコンセントがないので、いつも電気関係でお世話になっている電気業者さんに屋外コンセントを設置依頼。

電気工事は資格が必要な領域なので、ここは素人判断せず外注一択。9,900円なら全然安いです。

⚠️ 失敗談:窓ガラスを割ってしまう

「窓を塞ぐ」方針が決まったところで、木枠をつける分だけ窓を開けようとしたら…

ガッシャーン

窓ガラスが外れて、見事に粉々に割れました。

立て付けが悪いとは思ってましたが、まさか触っただけで外れるとは…。

応急処置:アルミ複合板を窓枠にはめる

割ったガラス片をきれいに片付けて、家の在庫にあった余りのアルミ複合板を窓枠にカットしてはめ込み。

⚠️ アルミ複合板は2棟目お風呂DIYで使った素材の余りを在庫してました。ボロ戸建てDIYは余り材を在庫しておくと、こういうイレギュラー時に救われる。

怪我の功名:アルミ複合板が結果オーライに

ガラスを割って凹んだんですが、結果的にこれが大正解でした。

想定していた工程

換気扇を取り付けるには、窓がある位置に換気扇用の枠を作る必要があります。

• 元のガラスのままだったら:ガラスをカットするか窓をどけて壁を作ってから枠を作る必要があった
• アルミ複合板に置き換わってる現状:加工しやすいアルミ複合板に換気扇用の枠をカットして作るだけで済む

「ガラスを割ってしまった→アルミ複合板で塞ぐ」というイレギュラー対応が、結果的に次工程の難易度を大幅に下げてくれたわけです。

④ 換気扇本体の取付・コンセント組立

ここから自分の手でやる作業です。

購入した部材

換気扇本体は浴室用のシンプルなものを購入。屋外側に換気の出口が来るのでウェザーカバー必須です。雨水侵入防止+虫の侵入防止のため、ここはケチらず購入。

組立は自分でやった

• 換気扇を固定する木枠作成
• 換気扇をはめ込んで固定
• 電源プラグの組み立て
• 電源コードを電気業者さんが引いた屋外コンセントに接続

電気業者さんが屋外コンセント設置までやってくれてるので、換気扇本体の取付は自分でできる範囲でした。素人でも丁寧にやれば組み立てられます。

⑤ 内側壁:ケイカル板で下地を作る

換気扇の枠を作った周辺の壁を、ケイカル板で下地補強しました。

ケイカル板は水や湿気に強い不燃・耐水ボード。水まわりの壁を作るのに最適です。

この上から漆喰を塗って白く仕上げます。

⑥ 壁仕上げ:やまと漆喰で白く塗る

ケイカル板の下地ができたところで、壁の上半分はやまと漆喰で仕上げました。

漆喰の道具は1棟目のお風呂DIYで揃えたものをそのまま流用。最初の物件で揃えた道具が次の物件でも使い回せるのが、複数棟運営の地味なメリットです。

物件の仲介さんが半日手伝ってくれた

この漆喰塗り、なんと物件の仲介さんが半日手伝ってくれて一気に終わらせました。

リフォームを手伝ってくれる仲介さんなんてなかなかいません。本当にありがたいです。

お風呂みたいな水回りの作業は1人だと結構大変なので、こうやって手伝ってもらえると体力的にも精神的にも楽。人付き合いを大事にしてると、こういう局面で支えられるんだなと改めて感じました。

ちなみに写真の天井に貼ってあるアルミ複合板、これは漆喰塗りと並行して木部の湿気対策のために貼った最終仕上げです。詳細は後編で書きますが、見えてしまったので一言だけ予告しておきます。

これで換気扇+壁上半分+天井の仕上げ まで完成。前編はここまで。

📝 前編まとめ

前編で発生した費用

→ 在庫の余り材+1棟目の道具流用で実質26,106円。買い直してたら29,386円ですが、ボロ戸建てDIYは余り材と道具が次の物件で活きるのが複数棟運営の強み。

学んだこと

• 業者外注と自分施工の使い分け大事(電気工事は資格が必要な領域だから外注一択)
• 窓を割っても、慌てずに余り材で応急処置できればなんとかなる
• 失敗が次工程の伏線回収になることがある(諦めるな!)
• ボロ戸建てDIYは余り材在庫と道具が命(2棟目のアルミ複合板も1棟目の漆喰道具も再利用できた)
• 防腐剤は安価で見た目改善+防腐対策の即効薬
• 人付き合いを大事にしてると、現場で支えられる(仲介さん手伝いに感謝)

次回予告:後編は見栄え系で魅せる

後編では残りの作業を一気に進めます。

• 浴槽内のタイルonタイル施工(ポレポレDIYチャンネルさん参考・3日間の格闘・失敗談多数)
• 床のバスナフローレ施工(2棟目はNSシートだったけど、今回はバスナフローレを選んだ理由)
• 天井のアルミ複合板施工(防腐剤の上から、木部の湿気対策の最終仕上げ)

換気扇DIYで構造が整ったお風呂、見栄え系の仕上げで果たしてどう生まれ変わるのか…。

後編では3棟目お風呂DIYの総費用71,980円の全内訳も公開予定なので、気になる方はブックマーク推奨です。

後編へ続く!

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– ボロ戸建て3棟目購入編
– ボロ戸建て2棟目のお風呂DIY【前編】壁を貼り替え+水栓穴で絶望した失敗
– ボロ戸建て2棟目のお風呂DIY【後編】NSシート+ピカール磨き+ダイノックシートで仕上げ
– ボロ戸建てのお風呂を1週間でDIYリノベ|材料費6万円で昭和の浴室が見違えた(1棟目)

• 築古戸建てを買ってお風呂をDIYでなんとかしたい人
• バスナフローレが高いと感じてる大家さん
• ステンレス浴槽を磨いて再生したい人
• 「目的から逆算する思考」を不動産DIYで活かしたい人

2棟目のお風呂DIY記事の後編です。前編で壁を貼ったので、今回は床にNSシートを敷いて、最後に浴槽をピカール磨きでピカピカに復活させた話を書きます。

結論からいうと、バスナフローレの3分の1の値段でも浴室床は十分仕上げられます。ただし、注意点と失敗談もあるのでセットでどうぞ。

① 床にNSシートを貼る:バスナフローレの3分の1で済む

壁との壁打ちが終わって(｀・ω・´)ﾊｯ、床にNSシートを貼っていきます。

NSシートはアパートやマンションの共用部・ベランダによく使われる床材ですが、用途的に浴室にも転用できます。周りのDIY大家さんも使っている人多いです。

理由はシンプルに安いから!浴室専用の「バスナフローレ」と比べると2〜3倍違います。こういう小さい工夫が最終的な利回りに大きく関わってくるので、先輩大家さんはアイデア・解決法をたくさん持ってます。

「目的から逆算する思考」

日常的にも自然と皆さんやってますよね?

• スマホスタンドを買わずに、使わないマグカップに立てかける
• 急な雨でコンビニ袋を頭にかぶってしのぐ

「ハンマーがないから釘を打てません」ではなく、近くにある硬いもので代用できないか考える。

NSシートを浴室床に使う発想も、そんな“目的から逆算する思考”に近いです。

⚠️ 失敗談:NSシート、安いけど硬い

NSシート、安くて機能性も確保できて最高じゃん…と言いつつ最大の難点が1つだけ。

硬い!!!

床の形に沿って切ろうとしても、厚みもあるので一気に切ろうとすると失敗しやすいです。少ーしずつ切っていくことをおすすめします。切り過ぎてしまうとコーキングで埋めるだけでは取り返しがつきません。

「これなら最初からバスナフローレにしとけばよかった!」とならないように慎重にいきましょう。(失敗談)

② 浴槽磨き:DIY大家流はピカピカに磨く!

壁と床がいろんな意味で終わり、最後に浴槽。ここが綺麗じゃないとお風呂入るのいやだなーってなりますよね。

ユニットバスのいい素材ではないけど、浴槽を入れ替えるお金はない。DIY大家流はピカピカに磨く!

使った道具

仕上げ剤のピカール以外は100均で揃います。100均いいですよねー、機能性抜群の商品ばかり。ちなみに僕はセリアよりダイソー派。(知らんがな)

磨きの手順

1. コゲとりスポンジで大きな汚れ・サビを落とす
   ※食器用洗剤を付けるとなおいい
2. 耐水ペーパーで粗目→細目の順に目を変えて磨く
   ※粗目→超細目とショートカットは絶対NG!地道に磨くのが大事
3. 水気をキッチンペーパーで拭き取って、ピカールでスポンジまたは手袋付けて磨く
   ※水気があると水の層が邪魔して効果半減。手で磨く時は必ず手袋装着

「こんな姿になってしまいました〜泣」と先輩大家さんに相談した結果、費用対効果の高い方法を教えていただきました。

大家さんは仲間大事です。本当に。

③ 浴槽の側面:ダイノックシート + プラスチックアングル

そして、っっっ完成!

あれ?浴槽の側面も変わってる…そうなんです!(そうなんですちゃうわ!)

キッチンで使ったダイノックシートの余りを貼りました。コーナー部はホームセンターのプラスチックアングルをつけて、隙間をコーキング。

「ひとりでできるマン」さんもそうなんですが、ここはアルミ複合板を貼る方が多いです。が、もったいない!節約ということで余り材を活用しました。

④ おまけ(悲報):アルミ複合板を貼った時の失敗談

アルミ複合板って表側がフィルムで、コーキングするときに養生の代わりになるので便利なんですけど…

僕(素人)が貼った場合、板同士の隙間が狭過ぎて、フィルム剥がしたらコーキングが持っていかれてガビガビになりました。

考えなしに貼るとこうなるので、2〜3mmの隙間、コーキングのラインを意識しながら貼りましょう!

📝 まとめ

• 床材:NSシート(バスナフローレの1/3)
• 浴槽磨き:コゲとりスポンジ + 耐水ペーパー + ピカール
• 浴槽側面:ダイノックシート + プラスチックアングル
• 失敗ポイント:NSシート切り過ぎ / アルミ複合板の隙間

学び

• 「目的から逆算する思考」で安く済ませる方法は色々ある
• 失敗したら先輩大家に相談する。仲間は大事
• 切る系は「少しずつ」が鉄則

これで2棟目のお風呂DIYは前編・後編ともに完了。次回は別の工程に進みます。

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• ボロ戸建てのお風呂を1週間でDIYリノベ|材料費6万円で昭和の浴室が見違えた(1棟目)

この記事はこんな人におすすめ
– ボロ戸建てのお風呂を自分でリフォームしたい人
– 浴室パネル工法（アルミ複合板）の手順を知りたい人
– 電動丸ノコデビューを考えている人
– 初心者DIYerの等身大の失敗談でHPを回復したい人

2棟目の山場、お風呂のDIYリフォームにようやく手を付けました。

トイレは前編・後編でなんとかDIYで仕上げられたので、勢いそのままお風呂へ。ただ、水回りはタイルの湿気・劣化もあって素人がやっていいのか？と最後まで迷うゾーン。

結論から言うと3時間で壁は貼り切れたんですが、道中で水栓穴をミスって絶望する事件も起きました。今回はその壁面工事の前編をお届けします。

① Before：紫色タイル＋昔ながらの床

これがリフォーム前のお風呂。壁は紫色のひび割れたタイル、床も昔のお風呂にありがちなアレ。

クローズアップで見ると、縦にガッツリひび割れが走ってるのも確認できます。このまま湿気が入り込んだらカビ＆劣化待ったなし。

ひび割れだけ補修すればこのまま行けないこともないけど、水回りはやっぱり妥協できない。賃貸で貸す以上、入居者さんが毎日使う場所だし、ここは気合入れて直します。

床はNSシート（ダイノックシート）を貼る予定。これは師匠のまるさんから貰ったもので、1棟目のお風呂リフォームでも使った素材です（後編で詳述）。まずは壁から。

② 工法決定：「ひとりでできるマン」の動画で予習

トイレのリフォームと同じく、ひとりでできるマンDIYさんの動画を参考にすることに。

参考動画：70万円の家②予算4万円！浴室パネル工法でコスパ重視のお風呂リフォーム

駆け出しDIYerは予習が命なので前日に繰り返し視聴。作業手順・失敗しやすい箇所・必要道具をノートにメモしてから臨みます。

採用した工法：浴室パネル工法（アルミ複合板）

• 既存タイルを剥がさない＝廃材処分コストゼロ
• 防水性◎（浴室向け素材）
• 見た目がモダンに一気に変わる
• コスパ抜群（材料費2.5万円以下）

③ 壁施工：アルミ複合板を「両面テープ＋コーキング」で貼る

手順

まずは壁の上側から。カットせずに貼れるところはそのままアルミ複合板をどんどん貼っていきます。

接着方法：2段階接着

1. 両面テープを等間隔に貼って一次（仮）接着
2. 両面テープの間にシリコンシーラントを「波マーク」を描くように流して二次（本）接着

これでズレ防止＋しっかり固定＋防水の三拍子がそろいます。

使った材料はこちら。

• 両面テープ：3M Scotch 超強力両面テープ 金属用 KKD-19R（金属用・屋内外兼用。アルミ複合板との相性◎）
• シリコンシーラント：セメダイン シリコーンシーラント 8060 ホワイト（防水性しっかり、色も浴室に馴染む）

下側に行くにつれて壁との位置関係で面積が狭くなったり、水栓・排水管の形に合わせたりでカットが必要になります。

④ 道具選び：電動丸ノコ、新品で買った話

カッターでも切れるんですが、アルミ複合板をカッターで切るのは正直しんどい。力仕事だし、線がガタガタになりがち。

ここはやっぱり電動丸ノコが欲しいところ。

メルカリで中古探した結果……

「10,000円くらいで中古出てないかな〜」とメルカリを開いてみたんですが、新品との価格差が思ったより小さい。しかもバッテリー付き中古は劣化リスクもあるし、マキタ純正でちゃんと動くやつが欲しい。

というわけで、キッパリと新品購入しました。

購入品：マキタ 18V 充電式マルノコ HS610DZ 29,000円（本体のみ）

⚠️ バッテリー・充電器・ケースは別売です。
セット品だと+1万円前後かかりますが、僕はバッテリー2個＋充電器セットをメルカリで23,400円で入手しました。
マキタ 18V系は同一シリーズならバッテリー使い回せる（今後インパクトや他工具にも流用可能）ので、長く使うならむしろお得な買い物です。

⚠️ 丸ノコ初心者はコレだけは守れ

初めて丸ノコ使うときは怖いです。マジで怖い。

でも、次の2つだけ意識すれば理論上大丈夫。

1. キックバック現象を理解する（刃が材料に食い込んで本体が跳ね返る現象）
2. 刃の延長線上に身体を置かない

Youtubeで「丸ノコ キックバック」で検索して、事故パターンを先に見ておくのが最強の予防策です。

⑤ ⚠️ 最大の難所：水栓接続部のくり抜きで大惨事

ここからが今回の最大の失敗ポイントです。

壁面は順調に貼り進めていたんですが、1番の難所は水栓の管接続部。ここを綺麗な丸形でくり抜く必要があります。

本当はホールソーを使うべきだった

後から調べて知ったんですが、ホールソーという工具を使えば綺麗な円形で一発くり抜きができるんです。……が、そんな便利な道具、知らなかった（泣）

代わりに手持ちのマルチツールで汚い円形でなんとかくり抜きました。まあ見えない位置だしええやろ、と。

合わせてみて絶叫

いざ貼ろうと合わせてみてびっくり。

孔の位置全然違うじゃねえか！！！

メジャーで再測定してみたら、ズレッぷりがハッキリ見える絶望的な構図です。

ちゃんと測ったのに！測ったはずやのに！

「どうしてだよォォォ！！！」

お風呂に1人でこだまする絶叫。今思い出しても悲しい。

⑥ 応急処置：コーキングで挽回

失敗した複合板を捨ててもう1枚買ってくる時間もお金もないので、応急処置でしのぐことに。

やったこと

1. 正規の位置を改めてくり抜き直す
2. 最初に間違えた穴は、くり抜いた切れ端をはめて隠蔽
3. 隙間から水が入る可能性があるので、シリコンシーラントで念入りに防水

見た目はちょっとアレですが、水漏れは確実に止めた。DIY大家の現場は「完璧より実用」、入居者さんが快適に使えれば合格です。

📝 前編まとめ

作業時間・費用

使った材料・道具と費用

学んだこと

• 浴室パネル工法は想像以上にスピーディ（3時間で壁が変わる）
• 水栓接続部は事前にホールソーを準備すべし（マルチツールは最後の手段）
• 電動丸ノコは新品推奨。メルカリ中古は新品と価格差小さい＋バッテリー劣化リスク
• 失敗してもシリコンシーラント1本で応急処置できる

次回予告：後編では仕上げへ

後編では残りの作業を一気に進めます。

• 床NSシート貼り（師匠のまるさんから貰った素材、1棟目と同じやつ）
• 混合水栓の交換（メルカリで12,000円で入手）
• シンク磨き（キッチンで使った道具を流用）

絶望からのリカバリー後、果たしてお風呂はどう仕上がったのか……。

後編ではお風呂リフォームの総費用も公開予定なので、気になる人はブックマーク推奨です。

後編へ続く！

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この記事はこんな人におすすめ

• 築古戸建てでシロアリ被害が不安な人
• シロアリ駆除の実費を知りたい人
• 縁側の床補修DIYをやりたい人

この家にシロアリはいない……そんなふうに考えていた時期が僕にもありました。
（板垣恵介『バキ』の名台詞をもじって）

ボロ戸建て投資家は特に力を入れてDIYする所ではない縁側。生活するにはあってもなくてもいいからね。

内見時に踏むと少し沈む所があるなぁ、そこだけ剥いでコンパネ張ってクッションフロア張ってお終いや！！

……と、軽く考えていました。リフォーム当日までは。

床を剥いだらシロアリさんたちが現役でいらっしゃいました

リフォーム当日。沈む部分の床を剥いでみると……

シロアリさんたちが現役でいらっしゃいました。

大家くん

えっ、シロアリまだ生きてる！？

ボロ戸

たすけて〜、かゆいよ〜

古い家なのでシロアリ被害は多少覚悟していたものの、現役でいるとは。

⚠️ 本来は床下点検口からチェックするべきだった

こういうことをあらかじめ知るために、床下点検口から覗いて根太や大引きに被害や蟻道の確認をするのですが……

蟻道（ぎどう）：基礎や束石、壁際に茶色い筋のように見えるトンネル状のシロアリの通路

進行中なのか被害はどれくらいなのかをちゃんと調べるには業者さんでないと分かりません。

放心→掃除機→我に返る

しばらく放心状態の後、表面に見えるものは掃除機で吸いました。でも根本的には解決していない。

どうすればいい。どうすればいい！！！

大家くん

真夏に床下潜るの無理…業者呼ぼう

くらしのマーケットで地域ランキング1位の業者に依頼

なんとか我に返った時、「くらしのマーケット」で依頼すればぼったくりは無いと学んでいたので、早速、該当エリアのランキング1位の方に依頼。

大家くん

くらしのマーケットなら安心だ！

2日後に来ていただけることになりました。ありがてぇ。

なぜ「くらしのマーケット」なのか？

• 料金が明朗会計で比較しやすい
• 実際の利用者レビューがついている
• ランキングが信頼の目安になる
• ぼったくり業者が排除されやすい仕組み

シロアリ業者は相場がわかりにくく悪質業者に引っかかるリスクが大きい分野。ランキング上位＋レビュー多数の業者を選ぶのが安心です。

▶ くらしのマーケットでシロアリ駆除の料金を見る

※地域と作業内容を選ぶと、料金とレビューが並んで表示されます。僕のときは、予約するまで営業の電話は一度もありませんでした。

真夏の床下で薬剤散布、プロの仕事に感動

2日後、業者さんが来てくれました。

真夏の床下に潜って薬剤を散布。汗だくになりながらやっていただいて、仕事ぶりがすばらしい！

大家くん

プロの仕事すげぇ！

ボロ戸

きれいになった♪

床下だけでなく、お風呂・トイレ・玄関にも

床下点検口から行ける場所だけでなく、お風呂やトイレ、玄関にも小さい孔を開けて薬剤を注入。

悪い業者さんは手を抜いてここまでやらない、あるいは高額な追加請求してくるそうです。ほへ〜（他人事）。

ここに開けた孔もしっかり塞いで元通り。どこに開けたか分からなくなるぐらいの仕上がりでした。

散布後の床下はこれでもかと言うぐらいひたひた。「ちゃんと効いているな」という安心感がすごい。

⚠️ 薬剤が効くには多少ラグがある

また、散布してすぐ死ぬわけではありません。

• 薬剤が効くまでに多少時間がかかる
• 画像のように木部にひたひたに散布するので、それを食べたら死ぬというラグがある

お金払ってやってもらったのに死んでないじゃん！ と慌てないように。

それ俺やないかい！！！！

シロアリ駆除の費用：36万円

気になる費用。360,000円 でした。

大家くん

痛い出費だけど仕方ない…

ボロ戸

ごめんね、住まわせて

• 1階床面積：86.84㎡
• 単価：約4,145円/㎡

ちょっと高めに感じるかもしれませんが、薬剤注入込み＋お風呂・トイレ・玄関も穴開けて施工してくれた内容＋1階床面積86.84㎡と広めなことを考えると妥当ラインだと思います。

⚠️ シロアリは見つけたら絶対プロへ

これは他の記事（トイレ前編）でも書いたけど改めて：

• 自分で様子見は絶対NG
• 市販薬剤では奥まで届かない
• 進行すれば家の構造そのものに関わる

ボロ戸建てを買ったら、引き渡し直後にシロアリ調査を強く推奨。今回の駆除費用は痛かったですが、発見を放置していたらもっと手遅れになっていたと思います。

不安が消えた後、やっと楽しいDIYの時間

不安が消えて、やっと楽しいDIYの時間。

根太の補強：わずかな材料費

根太も2、3本弱っていたので、ホームセンターで以下を買ってきました。

• 45×45×2000mm 木材 × 1本
• ファルカタ合板 9mm × 1枚

これで補強。材料費はわずかでした。

1級建築士の父親の手を借りて

表面的ではなく構造から直すのは初めてだったので、1級建築士の父親の手を借りてなんとかできました。

構造に関わる補強はプロ知識があると安心。身内に詳しい人がいると助かります。

仕上げはDKと同じCF＋コーキング

DKで使ったのと同じクッションフロアを張って、仕上げにコーキングで完成！

アフター：たかが縁側、されど縁側

やった。こんなに手こずるとは思わなかった。けど何とか形にできたんだ！

木目CFで清潔感のある縁側に生まれ変わりました。作業期間は3日。

かかった費用のまとめ

大半がシロアリ駆除代36万円。DIY材料費は誤差レベル。

縁側DIY編で学んだこと

シロアリは「購入前の内見時」にチェックが最善

本当に大切なのは購入前の内見段階で確認すること。

• 床下点検口から覗いて根太や大引きの被害・蟻道を確認
• 和室の畳を剥いで下地をチェック
• 踏んで沈む箇所があればそのエリアは重点的に

購入後に発覚すると今回のように36万円の追加出費になります。買う前のひと手間が後の数十万円を守る。

くらしのマーケットで業者を選ぶ

• 明朗会計
• レビューとランキングで選べる
• ぼったくり業者を回避しやすい

💡 裏技：次回は名刺経由で直接依頼すると安くなる

くらしのマーケットで依頼した業者さんが気に入ったら名刺をもらいましょう（多くの場合、向こうから渡してくれます）。

次回以降は名刺の電話番号やメールアドレスに直接依頼すると、仲介手数料分が安くなることが多いです。業者さんにその旨を確認して、ダメ元でも見積もり・依頼をお願いしてみるのもアリ。

「そこだけ剥いで済まそう」は危険

沈む床＝シロアリの可能性大。安易に「剥いで直せばOK」と考えず、まず床下点検口から全体を確認すべきでした。

構造の補強は素人だけでは不安

根太や大引きの補強はプロ知識が必要。身内・知人に建築系の人がいれば相談、いなければ業者と併用も検討。

次回予告

2棟目のDIY記事もいよいよ終盤。次回はお風呂DIY編をお届け予定です。

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• 【後編】ボロ戸建て2棟目のトイレDIYリフォーム｜タンクを外した代償、1万円超の痛い失敗とウォシュレット化
• ボロ戸建て2棟目のリビングDIYリフォーム｜CF床張り＋壁紙張り替え＋メルカリ照明で10畳DKが激変
• ボロ戸建て2棟目のキッチンDIYリフォーム｜レンジフード解体＋シンク鏡面磨き＋アルミ複合板で昭和キッチンが激変

• ボロ戸建てのトイレを自分でリフォームしたい人
• 壁紙・CFを素人レベルでどう貼るか知りたい人
• DIYで水回り部品を壊したときのリアルな出費を知りたい人

破壊フェーズが終わり、やっと壁紙やクッションフロア(以下CF)を切って貼っての楽しいDIYの時間だ〜

前編の解体編で陶器3点とピンクタイルの仕切り壁を撤去し、グレーペンキで雰囲気が激変した2棟目のトイレ。

後編では仕上げの作業と、タンクを外した代償で1万円超の痛い出費をした失敗談をお届けします。

① 壁紙：タイルの上から直接貼る

DIYの基本は天井→壁→床(上から下へ)ということでまずは壁紙。DKで使用した余りです。下地を作るのではなくタイルの上から直接貼ります！

DIY系ユーチューバーで有名なひとりでできるマンDIYさんの動画から学びました。

参考動画：https://youtu.be/KnvONo5hQ8E

普通の壁よりも吸着力がよく素人でも貼りやすかったです。

⚠️ この選択が大惨事を引き起こす

トイレタンクのところは狭いのでどうしても貼れないよなぁ・・と思い、タンクを外して壁紙を貼りました。

この選択が大惨事を引き起こすので期待してください(?)

大家くん

タンク外せばいけるいける〜♪

② CFのカット：便器設置部の型取り3つの方法

そして、CF。これもDKで使用した余り。

通常と違い便器の設置部の形に合わせて切り抜くのがけっこう難しい。ですが方法がいくつかあります。

カット方法3選

① 新聞紙やコピー用紙で型取り
設置部の形に沿って1枚ずつ置いていきテープで固定。それをCFの上に置いてカット。

② 型番から寸法を調べる
トイレの型番が便器のどこかに書いてあるので、それをネットで調べると設置部の寸法が載っているのでその寸法通りにCFをカット。

③ ぶっつけ本番
設置部の形を手で確かめながら少しずつカット。

今回は①で勝負

何十年も前のトイレで型番わからない、③は上級者向けなので①の方法でカット。

念の為作った型よりも小さめにカットしました。あとは仮置きする時に微調整します。

CF接着剤も通常の部屋と同じセメダインのCF用接着剤を使用しました。

③ 代償1：タンク取り付けで洗浄管に亀裂……4,353円の痛い出費

あとは外したトイレタンクと新しい換気扇を取り付ければ完成！！のはずがここで問題発生。

取り付ける時に洗浄管(タンクと便器を繋ぐパイプ)をぶつけて亀裂をつけてしまい水漏れ……。

新品を買ってつける羽目になりました。4,353円の痛い出費（泣）

大家くん

いきなり出費…

④ 代償2：サイフォン破断で7,480円の追い打ち

新品が届いて付けるときにまた問題発生。

トイレタンクの内外のナットが供回りしていることに気づかず延々と回し続けた結果、サイフォンが破断。これも交換しないと……。

こちらホームセンターで7,480円。

大家くん

水回りの部品高いよ！！！

STEP 1：破断したサイフォン

STEP 2：ホームセンターで「THY427 ロータンク用排水弁」を購入

外した部品と型番を店員さんに見せると確実です。「TOTOロータンク用金具の交換部品 / 洗浄管径38ミリに適合」など寸法の記載があるので、必ず既存パーツと照合してから購入しましょう。

STEP 3：交換後のタンク内部

⚠️ 水回りDIYで気をつけること

同じ失敗をしないために：

• 作業前に必ず止水栓を閉める
• ナットを回すときは両側を固定（供回り防止）
• タンク関連パーツは破損しやすいので力を入れすぎない
• 可能ならタンクは外さずに作業する（今回の教訓）

⑤ ウォシュレット：Panasonic CH951SPF（20,300円）

残りの便座の交換。

便座はやはり日本人なら欠かせないウォシュレット付きに温水洗浄便座。

パナソニックのビューティ・トワレ CH951SPF に交換しました（20,300円）。

今まで3回交換して全部これだったので、よほど最新のトイレでなければ大抵は合うと思います。でも買う前に寸法はちゃんと測ってね。

取り付けは説明書通りに給水管から分岐させるだけ。便座は裏側にストッパーみたいなもので付いているだけなので是非やってみてください！

⑥ 換気扇：木枠にはめるだけ（3,347円）

換気扇は元の木枠にはめて固定するだけ。3,347円でシンプル作業。

⑦ アフター：完成したトイレ

ついに完成。

やったあぁぁぁーーー（泣）

大家くん

やっと終わった〜

ボロ戸

おつかれさま

解体〜完成まで、問題発生もあって2週間かかりました。

⑧ セリア550円で2連ペーパーホルダーを自作

2連のトイレットペーパーホルダーはセリアの材料で自作しました。

材料費は550円。

• セリア DIYコーナー：杉板×2、角材
• インテリアコーナー：タオルホルダー×2（片側外す）

ちょっとした工夫で雰囲気もグッと変わります✨

かかった費用のまとめ（前編＋後編）

壁紙とCFがDK余りで0円だったのが大きい。ただしタンク外したせいで追加1万1,800円（洗浄管＋サイフォン）の痛い出費。

後編で学んだこと

タンクは外さない、の鉄則

狭い部分の壁紙は諦める or 貼れる範囲だけで妥協する。タンクを外すと破損リスクが跳ね上がる。

ナットの供回りは必ずチェック

内外のナットが一緒に回っていないか、工具で片側を固定しながら回す。気づかず回し続けると部品ごと破断します。

ウォシュレットはリピート買いが安定

Panasonic CH951SPF は3回連続で使用。寸法が合うかだけ確認すればOK。

CFの便器切り抜きは新聞紙型取りが安心

型番がわからない築古トイレは、新聞紙で型取り → 小さめにカット → 仮置きで微調整が一番確実。

次回予告：2棟目縁側DIY編

次回は2棟目の縁側DIY編。

前編で触れたシロアリ業者に駆除依頼するきっかけになった、縁側の床を踏み抜いた実録エピソードをお届けします。

• 縁側の床を踏み抜いた瞬間
• シロアリ業者の見積もりと費用
• 縁側の補修DIY

お楽しみに。

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• ボロ戸建ての古いトイレを解体したい人
• タイル壁の中の「小舞土壁（こまいつちかべ）」を壊した体験談を読みたい人
• シロアリ被害の痕を見つけたときの対処を知りたい人

昭和感溢れるDKとお風呂、床ボロボロの縁側などDIYを着々と進めてきた。この物件のラスボス「清潔感ゼロトイレ」から目を背けながらね。しかし、来るとこまで来てしまった。

これをやらないと終われない。

大家くん

ラスボス戦いくしかねぇ！！！（ゴゴゴゴゴゴ……！！）

ラスボスの正体：清潔感ゼロのピンクタイルトイレ

これが今回の相手。

• 壁一面がピンクタイル（昭和ど真ん中）
• 大便器・小便器・手洗い場の3点セット
• 黒ずんだ汚れと水垢が全面にベッタリ
• 見るからに近づきたくない

築44年の歴史が詰まったトイレです。このままでは入居者はつきません。

① 小便器・手洗い場の撤去：結局のところ、力なんだよ

自宅の納屋にあった伝説の大ハンマーとバールを手に取り、まずは小便器と手洗い場(?)。見るからに汚いし近づきたくもないけれど、退路を断たれたからにはやるしかない。

ナットで固定されているところはモンキーレンチで全て外し、残りは力技で。

そう、結局のところ力なんだよ……

ひねりを加えながら引っ張ると思ったより簡単に外れました。

⚠️ 古いトイレ解体は粉塵・汚水に注意

• 配管を外すと長年溜まった汚水が飛び散ることがある
• 陶器を割る場合は破片が飛んで危険
• マスク・ゴーグル・ゴム手袋はケチらないこと

② 仕切り壁の破壊：謎の構造「小舞土壁」との戦い

次は大便器と小便器を区切る壁の破壊。

タイル壁の中身は小舞土壁（こまいつちかべ）と呼ばれる格子状の竹に土を塗り付けたもの。

小舞土壁とは？

古い日本家屋の伝統工法で、格子状に組んだ竹に土を塗り付けた壁のこと。

• ハンマーで砕く度に土埃が充満
• 一時撤退と破壊を繰り返し、なんとか撤去
• 陶器類と壁は市の処理施設に持っていきました

③ 壁を壊したらシロアリ跡が……

仕切り壁を撤去したら、隠れていた柱が現れた。

……柱がスカスカ。

茶色くボロボロに崩れていて、指で触るだけで粉状に崩れる。シロアリに食い尽くされた跡でした。

大家くん

スカスカじゃん！？

ボロ戸

ごめんね…痛かった

実はシロアリ業者には駆除依頼済み

この物件、シロアリ業者に来てもらって駆除処置を済ませています。

詳しい経緯は後日公開する「2棟目縁側DIY編」で紹介予定です。ボロ戸建て投資でシロアリ被害を発見したとき、どの順番で何をしたかの実録になります。

仕切り壁の溝は「蓋」で処理

駆除済みなので残るのは食われた柱の見た目をどうするか。

• 仕切り壁が付いていた溝の床側 → セメント
• 壁側 → 余った合板で蓋
• （シロアリに食い尽くされていたのにも蓋をして）

本格的には柱の交換が理想ですが、駆除済みで進行は止まっている。見た目を整えれば実用上は問題なしと判断しました。

⚠️ シロアリを見つけたら即プロへ

シロアリの跡を見つけたとき、自分で様子見するのは絶対NG。

• シロアリは見えないところで一気に広がる
• 進行すれば家の構造に関わる
• 市販薬剤では奥まで届かない

ボロ戸建てを買ったら、引き渡し直後にシロアリ調査をすることを強くおすすめします。

④ グレーペンキで見違える

あとはグレーのペンキを塗れば、それだけでもだいぶ見違えました。

• ピンクタイル × ダークグレー柱 = 意外と合う
• 合板の蓋部分も一体感が出る
• シロアリの傷跡も隠せた

解体編のゴールまで来ました。

大家くん

見違えた！

ボロ戸

キレイになった♪

解体編で学んだこと

伝統構造の壁は想定外の中身

タイル壁の中が小舞土壁だったのは完全に予想外。築古物件のリフォームは壊してみないと分からないことだらけ。

結局のところ、力なんだよ

精密な工具よりも、大ハンマー・バール・モンキーレンチの3点セットで大抵のものは外せる。ひねりを加えながら引っ張るのがコツ。

シロアリは見つけたら即業者へ

見た目の処理は最後。まず駆除をプロに頼むのが最優先。放置すると被害が一気に広がります。

粉塵マスクは必需品

小舞土壁の土埃、タイルの破片、配管の汚水。古いトイレの解体は想像以上に汚い環境。マスクとゴーグルをケチらないこと。

次回予告：後編は便器交換・壁紙・床仕上げ

解体編はここまで。

次回の後編では、ついにトイレが生まれ変わります。

• 便器の交換
• 壁紙・床CFの張り替え
• ウォシュレット取り付け
• アフター写真の大公開
• かかった費用・時間の全公開

お楽しみに。

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• ボロ戸建てのリビング・DKを低予算でDIYリフォームしたい人
• クッションフロアや壁紙の張り方とリアルな失敗談を知りたい人
• メルカリでおしゃれ照明を安く手に入れたい人

2棟目のボロ戸建て、キッチン設備は前回の記事で仕上げました。

今回はその続き。10畳のDK空間を丸ごとDIYで生まれ変わらせます。

• 昭和柄のクッションフロアを張り替え
• 壁紙を全面張り替え
• 照明をメルカリのスポットライトに交換

ただし今回も失敗の連続。ほふく前進で床下に潜るハメになるとは、この時の僕は知る由もなかった……。

ビフォー：昭和感たっぷりのDK

まずは作業前のDKの状態。

• クッションフロアは昭和の柄で賃貸受けしない
• 壁紙は破れて黄ばんでいる
• 照明は昔ながらの丸型蛍光灯

築44年の味が出すぎています。このままでは入居者はつきません。

① 古いCFはがし：真夏の地獄作業

まずは古いクッションフロアをはがします。

昭和感しかない柄、これは賃貸受けしないだろうなぁ。ということでカッターで切れ目を入れながらはがしていくけど、全力で引っ張って何とか剝がれるぐらい手強い。

1時間かけてなんとかはがし終えた。真夏の常時フルパワーMAX力仕事で倒れそうでした。

そして手袋を外して手を見ると、あらゆる指の関節が裂けて血まみれ。滑り止め付き手袋をはめていたけどダメでした。今夜のお風呂は沁みるだろうなぁ。

② 増し貼り：ファルカタ合板で床を補強

CFをはがした後は床の補強のため増し貼りをします。

既存の床板の上にファルカタ合板（5.5mm厚、910mm×1820mm）を敷き詰めて、その上に新しいCFを張る方法。

10畳分なので約10枚購入。コメリで1枚1,580円、合計15,800円。

⚠️ ここが後の大失敗につながる

初めての増し貼り。ホームセンターで5.5mmのファルカタ合板を選んだ。

「薄い方が加工しやすいし、これで十分だろう」と思っていた。

……甘かった。この話は後ほど。

③ 初めてのCF張り：YouTubeで予習したけど……

待ちに待った初めてのクッションフロア張り。前日にYouTubeで予習しました。

使った材料

実際にやると上手くいかない

仮置きと微調整をひたすら繰り返し、ようやくカット。ガイドを当てながら少しずつ少しずつ。

そこそこに切れたけど、DIY系YouTuberみたいに一発でキレイにはとても無理。改めて尊敬します。

重ね切りでジョイント処理……失敗

CFを2枚並べる部分は重ね切りでジョイント部分を目立たなくしようとしました。

CFを重ねてカッターで同時に切ると、切り口がピッタリ合って目立たなくなる……はずが、YouTubeのようには上手くいかない。微妙にズレて隙間ができてしまいました。

接着剤で貼っていく

最後にCF用接着剤で貼っていきます。使ったのはボロ戸建てKINGふかぽんさんが使っていたセメダインのCF用接着剤。

手際よく伸ばしていかないとオープンタイムを超えて接着剤が乾いてしまうので注意。クッションフロアが浮く原因になります。

ローラーでしっかり圧着して、縁はシリコーンシーラントで仕上げて完成。

④ 大失敗：5.5mm合板でも床が弱い→ほふく前進で根太追加

CF張りが終わって「やったー完成！」と思ったのもつかの間。

歩いてみると……床がフワフワする。

5.5mmのファルカタ合板、薄すぎた。床の強度が全然足りない。

床下に潜って根太を追加

やり直すしかない。でもCFはもう張ってある。

解決策は床下点検口から潜って、裏から根太を追加すること。

床下点検口を開けて、ほふく前進で床の下に潜り込む。

暗くて狭い空間で木材を当てて固定していく。

正直かなりキツい作業。でも床がしっかりした瞬間、やってよかったと思いました。

教訓：増し貼りの合板は最低9mm以上

• 5.5mm → 薄すぎて床がフワフワ（今回の失敗）
• 9mm以上を推奨

これから床の増し貼りをする人は絶対に9mm以上を選んでください。

⑤ 壁紙：全面張り替え

DKの壁紙は破れて黄ばんでいたので、全部はがして新しく張り替えました。

使った材料

重ね切りがここでも失敗

壁紙のジョイント部分も重ね切りで処理しようとしました。

CFと同じく壁紙を重ねてカッターで同時に切るんですが、ここでもYouTubeのようにはいかない。ジョイント部分に微妙な隙間が出てしまいました。

ジョイントコークで救済

失敗した継ぎ目はジョイントコークで誤魔化しました。

ジョイントコークは壁紙のつなぎ目に塗る補修材で、隙間を目立たなくしてくれます。近くで見れば分かるけど、普通に生活する分には全く気にならないレベル。

重ね切りが失敗してもジョイントコークで救える。これは覚えておいて損はないです。

⑥ 照明：メルカリのスポットライトで雰囲気一変

最後の仕上げは照明交換。

昭和の丸型蛍光灯を外して、メルカリで買ったスポットライトに付け替えます。

どちらも新品だと2〜3万円するものが、メルカリなら半額以下。

シーリングライトの交換は、既存の引掛シーリングにカチッとはめるだけ。工具も資格も不要。

丸型蛍光灯がスポットライトに変わるだけで、部屋の雰囲気がカフェっぽく激変します。照明は費用対効果が一番高いDIY。

アフター：清潔感のあるDK空間

すべての作業が終わったあと、こうなりました。

• 木目調のCFで明るいフローリング風に
• 白いスタッコ調の壁紙で清潔感アップ
• スポットライトでおしゃれな雰囲気
• キッチン設備も前回記事で完成済み

築44年とは思えない、清潔感のあるDK空間に生まれ変わりました。

かかった費用のまとめ

業者に頼んだら30万円は超える内容が、DIYなら約5.6万円で完成しました。

2棟目リビングDIYで学んだこと

増し貼りの合板は最低9mm以上

5.5mmで失敗して学んだ教訓です。合板の増し貼りは9mm以上を選んでください。

重ね切りは練習あるのみ

CFも壁紙も、重ね切りはYouTubeで見るほど簡単じゃない。でも失敗してもジョイントコークやシリコーンシーラントで救えます。完璧じゃなくても合格ラインは超えられる。

照明はメルカリで探せ

新品で2〜3万円のスポットライトが、メルカリなら半額以下。しかも取り付けはカチッとはめるだけ。一番簡単で一番効果が大きいDIYが照明交換です。

YouTubeで予習しても実戦は別物

予習は大事。でも実際にやるとYouTuberのようにはいかない。でもやらなきゃ始まらない。失敗しながら覚えるしかない。

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次回予告

次回は2棟目のトイレ・お風呂DIY編を書きます。

お楽しみに。