200万円予定の水面下物件を40万円で買った話｜ボロ戸建て3棟目の購入体験記

この記事はこんな人におすすめ
– ボロ戸建て投資の2棟目以降を検討している人
– ネットに出る前の「水面下物件」をどう手に入れるか知りたい人
– 「現状有姿」「契約不適合免責」って実際どうなの?と気になる人
– 40万円物件のリアルな利回りを知りたい人

1棟目を200万円で、2棟目を70万円で買って、その勢いで3棟目を探していた僕ですが——

3棟目はとうとう40万円で買えました。

しかもこの物件、ネットに出る前の”水面下物件”。

師匠からの紹介で繋がった仲介さんから、ネットに公開される前に話をいただきました。

仲介さんが「200万円で売りに出す予定」というところを、内見後に30万円で指値→ 戻されて40万円で着地。さらに仲介手数料も33万→30万に値引きしてもらえました。

内見から引き渡しまで、わずか18日間のスピード取引。

この記事では、なぜネットに出ない物件にアクセスできたのか、なぜ40万円で買えたのか、「現状有姿」「契約不適合免責」というハードルをどう飲み込んだのか、そしてリフォーム後の利回りはどうなったのかを、すべて数字で書きます。

物件は同じ田舎町、1棟目と歩いて行ける距離
物件のフルスペック
なぜこの物件を選んだか:3つの決め手
指値ストーリー:30万→戻される→40万で着地
「現状有姿」「契約不適合免責」を飲み込んだ理由
購入にかかった費用をすべて公開
利回り試算(リフォーム後の現実値)
まとめ

物件は同じ田舎町、1棟目と歩いて行ける距離

3棟目は1棟目と同じ田舎町にあります。

エリアでいうと1棟目から歩いていける距離。同じ集落と言ってもいいくらいです。

これ、地味だけど大家業をやる上ですごく重要なポイントで、物件が近いと管理コストが激減するんですよね。

入居者から「鍵が壊れた」と連絡 → 5分で現場
DIY中の道具忘れ → すぐ取りに帰れる
内見対応 → 1棟目のついでに掃除と一緒に

1棟目で運営してて「物件は近い方がいい」と痛感していたので、エリアが近い物件は最優先で見にいくようにしていました。

大学生のとき歩いて行ける距離でも面倒くさいなぁ〜、よし講義休むか！ってなってたので軌道に乗ってない駆け出しのDIY大家さんにはモチベーション維持で重要なポイントです。

大学は単位ぴったしで無事に卒業できました。完…じゃなくて次！

物件のフルスペック

項目	内容
所在地	人口数万人の田舎町(1棟目と徒歩圏内)
構造	木造2階建て
間取り	4DK(1階和6・和6・DK 2階洋7.5・和10)
土地面積	111.53㎡(33.73坪)
延床面積	78.66㎡(23.79坪)
駐車場	2台分
築年	不詳
売り出し予定価格	200万円(ネット未掲載・水面下情報)
購入価格	400,000円
現況	空家(残置物ほぼ処分済)

4DKで駐車2台が確保できる広さ。

築年は不詳でしたが、実際に内見してみると思ったより構造はしっかりしていました。

「不詳」という言葉だけ見るとネガティブに聞こえるけど、古い物件あるあるで、登記が古いだけで建物自体は使えるケースは結構あります。

なぜこの物件を選んだか:3つの決め手

決め手①:30万円で勝負しようと思った”前例ない安さ”

1棟目=200万、2棟目=70万。

3棟目は内見後、30万で指値を出しました(後述しますが最終着地は40万)。

明らかに過去2棟と桁が違う。これは即決すべき水準でした。

ボロ戸建てDIY投資の鉄則の一つに「仕入れで勝負は8割決まる」というのがあります。

物件価格が安ければ安いほど、その後のリフォーム費用やトラブル対応費に余裕が生まれる。30〜40万円という水準は、僕にとって過去最安かつ最大の安全マージンを持てる仕入れでした。

決め手②:1,2棟目と近く管理が楽

冒頭でも書いた通り、1棟目から歩いていける距離。

1棟目を運営してきた経験で「次に物件買うなら近場がいい」と確信していたので、エリアが合致した時点で内見の優先度は最大でした。

近隣施設も悪くない。

道の駅
スーパー
コンビニ
小学校・幼稚園

ファミリー需要のポテンシャルありと判断できる立地です。

決め手③:父=一級建築士の構造OK判定

僕のボロ戸建て投資の最大の差別化要素が、父が一級建築士なこと。

築年不詳の古い建物は、構造リスク(基礎・柱・梁)が一番怖い。

そこを父に同行してもらってチェック。

「これは使える」というプロのGOサインが出たから、迷いなく動けました。

ボロ戸建て投資をやる上で、信頼できる建築士の意見をもらえる環境は他では真似できない武器だと改めて感じます。

指値ストーリー:30万→戻される→40万で着地

ここが今回の記事のメインディッシュ。

仲介は師匠からの紹介、地元の若手仲介さん

物件を扱ってくれたのは経験を積んで独立した若手の仲介さん。

師匠からの紹介で、まるさんのお友達でもあります。年も近いということですぐに打ち解けました。

ボロ戸建て投資の世界で「人間関係が武器になる」というのは、2棟目のときに痛感したことでした。

3棟目はそれをさらに上をいく形で、「師匠経由でネット未掲載の物件にアクセスできた」という、人間関係の力を最大限に活用した取引になりました。

普通にネットを眺めているだけでは、絶対に出会えない物件です。

内見で「これは1・2棟目より状態が悪い」と判断

内見当日、僕は父(一級建築士)と一緒に現場へ。

第一印象は——「これは1棟目・2棟目よりかなり状態が悪い」。

築年数は不詳ですが、明らかに長く空家のまま放置されていた様子。

それでも父の構造チェックでは「直せる範囲内」というGOサイン。

「直せる、けどコストは過去2棟以上にかかる」——これが内見後の僕の判断でした。

指値の根拠は「過去2棟の経験値」

2棟目を70万円で買って、実際にDIYリフォームを進める中で、実費としていくらかかるかの感覚はつかめていました。

その経験値+目算でリフォーム費用を計算した結果——

「これは200万出してたら事業として成り立たない」

そう判断して、30万円で指値を入れました。

一度戻された、そして40万に上げて着地

買付証明書を出した直後、「30万では戻されてしまった」んです。

売主側からすると「思い入れのある家を手放して仲介手数料でマイナスはちょっと」という反応。

ですが僕は想定通りでした。10万〜30万は戻されるだろうなと考え強気の指値(妥当な範囲での)をしました。

そして、落としどころということで結果——物件40万円・仲介30万円で取引成立。

さらに仲介さんから、「ご希望通りの買付額とならなかったので3万円下げて30万円にしてもらえませんか?」と相談。

仲介手数料を値切るのは基本やってはいけないこと。「いやいや、満額で大丈夫ですよ」とは言ったんですが、

地域活性に熱意のある仲介さん。僕の活動の本気度も汲んでいただいていて、さらに親しみもあり値引いていただけました。

何を学んだか

3棟目で学んだ最大のポイントは、「価格交渉の材料は物件状態だけじゃない」ということ。

売主、仲介、買主。それぞれの思いや考えがあるので普段からの心がけを下手なりにでも頑張っていれば形になることがあります。

仲介さんとの信頼関係があれば、こういう柔軟な交渉が可能になります。

内見から引き渡しまで18日間のスピード取引

実際の取引の流れはこんな感じでした。

日付	アクション
2025年12月4日	内見・指値方針を決定
12月8日	買付証明書提出(40万円・手付金10万円・現金一括)
12月22日	残金振込&引き渡し完了

内見から引き渡しまでわずか18日。

普通の物件取引では、買付→契約→ローン審査→決済で1-2ヶ月かかるところを、現金一括で買えると一気に短縮できる。

これも築古戸建てならではです。

「現状有姿」「契約不適合免責」を飲み込んだ理由

買付証明書には「現状有姿」と「契約不適合免責」という条項が入っていました。

これ、ボロ戸建て投資をやるなら絶対に理解しておくべき2つのキーワードです。

「現状有姿」って何?

「物件は今ある状態のまま引き渡します。売主はこれ以上手を入れません」という意味。

つまり、内見時に見えているゴミ・残置物・壊れている設備、すべてそのまま。

ただし、今回は売主さんが事前に残置物の大半を処分してくれていたのがラッキーでした。

僕が処分したのは仏壇を入れていた大きな箱だけ。市の焼却場に持ち込んで数百円で済みました。

1、2棟目のときは残置物処分に手を焼いたので、3棟目のラッキー度は身に染みました。

▶︎ 関連記事:ボロ戸建ての残置物をジモティとメルカリで処分

「契約不適合免責」って何?

「引き渡した後で物件に隠れた欠陥(雨漏り・シロアリ・配管不良など)が見つかっても、売主は責任を負いません」という意味。

普通の不動産取引では、引き渡し後に重大な欠陥が見つかれば売主が補修費用を負担する義務があります(契約不適合責任)。

それを免責=売主は責任なしにする条件。

買主からすると、めっちゃリスクある条件です。

じゃあ、なぜ飲めたのか

理由は2つ。

① 父=一級建築士の事前チェック

内見時に父が同行して、構造・基礎・屋根・水回りをひと通り確認済み。
「重大な隠れた欠陥がある可能性は低い」とプロの目線で判断できていました。

② 価格40万円というバッファ

仮に引き渡し後にシロアリや雨漏りが見つかっても、修繕費が40万円を超えるレベルでない限り、トータルで黒字に持ち込める。
価格の安さが、リスクを飲み込めるバッファになっていたんです。

つまり「現状有姿+契約不適合免責」を飲めるのは、事前リスク調査の精度 × 価格の安さによるバッファ がそろっているときだけ。

「安いから飲んだ」じゃなくて、「飲めるリスク量しかなかったから安く買えた」が正確な順序です。

購入にかかった費用をすべて公開

項目	金額
物件価格	400,000円
所有権移転登記費用	69,100円
売買仲介手数料	300,000円(33万円→30万円に値引き)
印紙代・証紙代	200円
合計	769,300円

物件価格40万円に対して、諸費用は約37万円。

合計約77万円で3棟目のボロ戸建てオーナーになりました。

ちなみに1棟目=約239万円、2棟目=約126万円だったので、取得コストは過去最安を更新。

仲介手数料の3万円値引き交渉も、地味に効いています。

利回り試算(リフォーム後の現実値)

物件取得後、漆喰塗り・キッチンDIY・浴室改修などをガッツリやって、家賃58,000円で募集をスタートしています。

リフォームにかかったコストは以下のとおり。

項目	金額
物件取得(諸費用込み)	769,300円
業者:お湯配管工事	99,000円
業者:換気扇電源工事	9,900円
業者:温水器配管調整	17,200円
DIY材料費	593,349円
残置物処分(仏壇箱・市焼却場)	500円
総コスト	約1,489,000円

家賃想定:58,000円 × 12ヶ月 = 年間696,000円

表面利回り = 696,000 ÷ 約1,489,000 ≒ 46.7%

回収期間 約2年1ヶ月。

ボロ戸建てDIY投資としては、自分で言うのもなんですがかなり優秀な数字だと思います。

ただ、これは「DIYで自分が動いた分の人件費を自分に支払っていない」前提の数字なので、人件費を入れたら数字はもっと現実的になります。

それでも仕入れの安さ × DIYの内製化 で、地方ボロ戸建ては表面利回り40%超えも狙える世界だと示せた1棟になりました。

まとめ

3棟目を買って学んだこと

今回うまくいったポイント

同じエリアの物件を最優先で見にいく方針が功を奏した
父=一級建築士の同行で「現状有姿+契約不適合免責」を冷静に飲み込めた
30万円で指値を入れる勇気と40万円で着地できた安全マージンが、判断スピードを後押しした

これから2、3棟目を狙う人へのアドバイス

「現状有姿+契約不適合免責」は基本セットで来るものと思っておくこと(=怖がるな、対策しろ)
リスク調査(構造・水回り・電気)をプロに見てもらう仕組みを持つのが最大の差別化
数十万円台の物件は、現金で持ってる人にしか回ってこない(=現金温存しておけ)

1棟目・2棟目・3棟目の購入比較

	1棟目	2棟目	3棟目
売り出し価格	450万円	200万円	200万円(水面下)
購入価格	200万円	70万円	40万円
値引き額	250万円	130万円	160万円
取得総額(諸費用込み)	約239万円	約126万円	約77万円
内見〜引き渡し	—	—	18日
交渉の武器	物件状態+売主事情	人間関係+ChatGPT+売主事情	師匠紹介+経験値+仲介手数料値引き