「ボロ戸建て投資、気になるけど怖い」——こんな不安はありませんか?
- 興味はあるけど、失敗する側になりたくない
- 家族に説明できる材料がほしい
- 自分は始めていい側か、やめるべき側かを見極めたい
結論から言うと、「やめとけ」は半分正解です。
ボロ戸建て投資そのものではなく、修繕費・賃貸需要・出口を調べずに1棟目を買うのはやめてください。
この記事を書いている人
【過去の自分】
- うつ病と適応障害で休職していた会社員
- 布団から出られない日もあった
- 不動産の知識ゼロ、本を読むところからスタート
【現在】
- 片田舎で戸建て3棟の大家(3棟とも入居中)
- 1棟目は売出450万円→200万円で購入・家賃6.2万円
- DIYリフォームが本業
この記事でわかることは下記の3つです。
- ボロ戸建て投資が「やめとけ」と言われる理由
- 自分が「やめた方がいい側」かどうか
- それでも始めたい人が、1棟目を買う前に何を調べればいいか
それでは順番に説明していきます。
ボロ戸建て投資をやめとけと言われる理由
物件の価値を見極められない
不動産の価値は一物五価（いちぶつごか）という5つの指標からなっています。
計算式からある程度の価値を求めることができるのですが、最後は成約価格。
売主と買主が合意した金額なので計算通りにはいきません。
実際に僕の1棟目は450万円で売りに出されていたものを200万円で購入しています。
反対に同じエリア内で土地だけでそれ以上の価格で購入している人もいます。
目に見えないリスクがある
素人では特に判断が難しいのが下記の2つ
- 雨漏り
- シロアリ被害
天井にシミがあっても雨漏りによるものか、獣糞によるものか判断できません。
また雨漏りの場合、現在進行形だったり、屋根を補修していてもう止まっているのかも判断できないといけません。
シロアリ被害は床下点検口や屋根裏から家の内部をある程度は確認できますが、木部がボロボロだったり蟻道を発見した際に、どれだけ被害を受けているのかは判断できません。
実際に僕が1棟目と同時期に購入した2棟目で、弱くなっていた床を剥がすとシロアリが。駆除・防虫費用に36万円かかりました。
被害が比較的少ないヤマトシロアリだったのでこの費用ですみましたが、家全体に被害を及ぼすイエシロアリの場合もっと費用がかかってました。
人口減少により賃貸需要がなくなる
そもそも少子高齢化が進んでいる日本で不動産投資すること自体がオワコンだと言われています。
そうなると東京しかない！となるんですが、価格が高すぎて持たざる者にはとても手が出せません。
そもそも東京の立地がいい物件の話が回ってこないです。
ボロ戸建て投資に向いていない人
すぐに不労所得を得られると思っている
副業で行う場合下記のスケジュールを最低でも半年は継続してやらないとファーストキャッシュは得られないと思っておいていいです。
- 平日は定時または残業1時間で切り上げて、2〜3時間
- 仕事終わりにできない場合は早起きして出勤時間まで
- 土日の少なくとも片方は1日中
- 有給は内見 or DIYに使う
「人生には娯楽も必要だよね〜」と気づけばYouTubeやテレビを見ている。気晴らしに飲みに行く。趣味に時間を割く。
これらの行動の根底にあるのは、現状でもある程度、満足しているということです。
自分の人生において優先するものが未来を良くする行動ではなく、現状維持になっているんです。
楽しむことはもちろん大事です。
しかし、未来を変えるための行動を最優先にしないと、現状からはいつまで経っても抜け出せません。
現地調査や内見に動けない
ネットで毎日物件チェックしているだけでは何も行動していないのと同じです。
電話しましょう！怖いけど。内見に行きましょう！何も知識ないけど。
また、どんな物件を買ったらいいか。内見で何を見たらいいのか。先輩大家さんからアドバイスを受けることがあると思います。
すぐに結果を出せとは言いません。
ですが、しばらくしても音沙汰ないと何もやってないんだなと判断されて応援されなくなります。
人と人との繋がりや信頼が、良い情報や良い物件を運んでくれるので、結果が出なくてもとにかく行動しましょう。
想定外の修繕に備える資金余力がない
物件購入に100万円、購入時の諸経費に50万円、リフォーム費用50万円で200万円あれば大丈夫だろうと考えていると、想定外の出費があった時に詰みます。
最初はリフォームの加減が掴めず、想定よりも費用がかかることが多いです。
また、想定費用内で客付けできた場合でも、ボロ戸建てなので急な修繕発生に備えて現金をある程度貯めておく必要があります。
判断や失敗を他人任せにする
- 騙されて変な物件買ってしまったらどうしよう
- 素人がリフォームしても内見のとき指摘されるのでは？
- 本当に借りてくれる人がいるの？
今のままではダメだと思っているなら、これは疑問ではなく言い訳です。
やらない理由を一生懸命探すより、やる理由を探しましょう。
勉強して行動していけないなら、やめるのが正解。
それは負けではなく合理的な判断です。
客付け需要と出口を確認せずに買う
- 人口が多いから客付けに困らないだろう
- AIに何回も聞いたから大丈夫
- 見た目も価格もそんなに悪くないからいい物件なんじゃないか
ネット上で調べられる情報や物件だけを見て判断すると高確率で失敗します。
実態はネットではなく、実際に現地に足を運んで確かめましょう。
事件は会議室で起きているんじゃない！現場で起きているんだ！
狙っているエリアの仲介業者を片っ端から回ってヒアリングしたり、歩いてみることで、アパートの空室率の実態やけっこう新築戸建てが建っていて戸建て需要があるんだな〜とか、生の情報が知れます。
また、狙っているエリアで現役でやられている方に出会えれば仲介業者では聞けなかったプレイヤー視点の情報も知れます。
もちろん良い人ばかりではないので見極めは大事です。
ちゃんと探せば、そういう人に出会える場所はあります。
それでも始めたい人へ。ボロ戸建て投資の進め方
知識武装！知識ゼロなら本で基礎を作る。
副業で大家業をされている方に初めてお会いした際に受けたアドバイス。
最低30冊は不動産に関連する本を読め！
おすすめされた数冊と、近くの図書館に置いてある不動産関連の本を片っ端から読みました。
先人たちの知識とノウハウが詰まっているので、これだけでもリスクやメリット、進め方を知ることができます。
おすすめ本はまた別の記事で紹介予定です。
メンター(師匠)を見つける。
本を読んで知識を付けても次の1歩を踏み出す勇気が出ないと思います。
そこも参入障壁が高い所以。
本当に買ってもいい物件なのか。買った後どうすればいいのか。
今の状況をすぐに相談できる知見者のアドバイスはこれ以上ない安心材料です。
なるほど….どうやって見つけんねん！
僕の場合ですが、先輩大家さんの紹介でした。
詳しくは自己紹介の記事をご覧ください。
家族に説明できる材料を揃える
僕が思うボロ戸建て投資のメリットは大きく4つあります。
- 他の不動産投資に比べ、小さく始められる(少額現金完結で傷が浅い)反面、参入障壁が高い
- 全国的に戸建て賃貸が少ないのでそれだけでも差別化できる
- 指値やDIYで費用圧縮など、やり方次第で高利回りが実現可能
- 客付けした後は仕事してないのに、毎月家賃が振り込まれてくる。
ひたすら内見！今住んでいる周辺エリアに絞る
at homeやSUUMO、ハトマークサイトをエリア、価格で絞って毎日定点観測しましょう。
検索の価格上限は、自分の予算より一段上に設定しておくのがおすすめです。
ハトマークサイトでは1,000万円以内では100万円単位で設定できるため600万円に設定しておくと、指値次第でライバルが見ていないお宝物件に化ける可能性があるので、観測数は増えますが競争に勝つためには工夫が必要です。
エリアについては車で30分圏内をおすすめします。
理由は遠いほどDIYに行くのが憂鬱になって心が折れるからです。
学生時代に思い当たる節が多い方ほど、なるべく近くで探しましょう。
内見時に何を見たかわからなくなってしまう、事前にチェック項目を整理したい！という方向けに内見チェックアプリを作成しましたのでこちらからどうぞ。
ボロ戸建て投資に関するよくある質問【FAQ】
購入するにはいくら用意すればいい?
購入する想定の物件価格＋150万円用意しましょう。
僕の場合、物件価格200万円に対して、固定資産税清算金(約1万5,000円)+所有権移転登記費用(約15万円)+売買仲介手数料(33万円)+印紙代(1,000円)で合わせて諸費用が約50万円。
リフォーム費用は平均で87万円かかってますが、毎回やったことのないDIYに挑戦していることもあって余分にかかってます。
ですので、リフォーム費用は保守的に100万円見ておけば大丈夫です。
実際に儲かるの?
勉強と行動でしっかり準備して進めていけば、ちゃんと利益は出ます。
大家業は大昔からある仕事。メリットもデメリットも先人たちのおかげで明確化されています。
あとは工夫次第で利回りをあげることができます。
DIY経験がなくても始められますか?
適性はありますが、経験ゼロでも始められます。
既にやられている方にお願いしてDIY経験を積んだり、YouTubeで検索すれば求めている動画がたいていあります。
前日にイメージしながら何回も見て予習して現場でやってみれば、それなりにできることが多いです。
地方でも入居者は見つかりますか?
むしろ地方の方が狙い目です。
物件購入前に賃貸物件の需要と供給のバランスや空室率を調べて、需要が足りていないとわかれば、地方はライバルが少ないのでお客の奪い合いになりません。
僕のエリアは過疎地域ですが1年たたずに3棟を満室にしています。
内見時に何を見たらいいのでしょうか？
大きな出費となる瑕疵がないかチェックしましょう。
具体的には雨漏り、甚大なシロアリ被害、大きな傾きがある物件は避けた方がいいです。
それぞれ専門の業者さんに事前に連絡して、内見時に同行してもらえば見積もり自体は無料でやってくれることがほとんどです。
その他の見るべき点については内見チェックアプリを作成しましたので、利用してみてください。
まとめ：何も調べずに1棟目を買うのはやめておきましょう。
本記事では、ボロ戸建て投資をやめとけと言われる理由を紹介していきました。
しかし、継続して勉強して行動に移せる人にとっては高利回りも十分狙える事業です。
精神的に参ってベッドの上から離れられなかった僕でも、1年未満で3棟のオーナーになり、3棟すべて入居中です。
不労所得だと思って軽い気持ちでやると、大怪我を負う可能性が高いです。
リスクを十分に把握して愚直に勉強していけば、持たざる者でも高利回りが実現できる事業なので、ボロ戸建て投資に興味があって人生を変えたい方は少しずつでも行動を始めてみてください。
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